企业拆迁补偿 政府拆迁补偿
压覆赔偿 征收赔偿
一、评估方法 (一)房屋建(构)筑物拆迁损失 房屋建筑物的拆迁损失即为评估基准日的评估价值。 本次对房屋建筑物评估采用重臵成本法。重臵成本法的计算公式为： 评估值=重臵成本×成新率 1.重臵成本的确定 重臵成本=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本 建安综合造价采用预（结）算调整法确定，即以待估建筑物结算中的工程量为基础，根据各地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用、装饰装修工程费以及安装工程费用，并计算出建筑安装工程总造价。 前期及其他费用依据国家、地区、行业相关规定确定；根据基准日现行贷款利率和该类别建筑物正常建设工期，确定资金成本。 房屋建筑物采用现场勘查成新率和年限法成新率相结合的方法综合确定成新率，构筑物采用年限法成新率。 综合成新率=现场勘查成新率×权重+年限法成新率×权重 2.成新率的确定 建筑物按综合法确定成新率。计算公式： 综合成新率=现场勘察成新率×60% + 理论成新率×40% 理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100% 现场勘察成新率是对建筑物进行现场勘察，分别对其主体结构部分、装饰部分、配套设施（水、暖、电）部分的完损情况，对照技术标准进行打分，确定其成新率。
(二)机器设备拆迁损失 对于新厂建成后无使用价值的设备，列入不可拆迁设备的评估范围。 1.不可拆迁设备的拆迁损失 本次采用重臵成本法对不可拆迁设备的拆迁损失进行评估，计算公式为： 不可拆迁设备拆迁损失的评估价值＝不可拆迁设备的重臵价值×成新率－不可拆迁设备的残余价值＋不可拆迁设备的清理费用 ⑴设备重臵价值的确定 ①国内设备的重臵价值由设备购臵价、运杂费和安装调试费（含基础费）等部分构成。 Ⅰ.设备购臵价 通过市场询价确定设备的现行市场价格：直接向经销商或制造商询价，或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等，并考虑其价格可能的下浮幅度，确定设备的现行市场价格； 使用替代的方法确定设备的现行市场价格：对一些老旧或无法查到现行市场价格，但已出现替代的设备，按照评估的替代性原则，经过技术含量和功能差别的分析比较，合理确定设备的现行市价； 采用综合估价法：对于查不到现行市场价格，也无替代设备出现的老旧设备和自制设备、非标设备，通过测算设备的主材费用和主要外购件费用，计算出设备的完全制造成本，并考虑
(三)土地使用权 国有土地使用权用途为工业，经调查委估宗地所在区域工业用地交易较活跃，因此采用市场法确定评估值。 市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似宗地，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。 基本公式：PD=PB×A×B×C×D×E PD___待估宗地价格; PB___比较案例价格； A___待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数; B___待估宗地估计期日地价指数/比较案例宗地估计期日地价指数; C___待估宗地年期指数/比较案例宗地估年期指数; D___待估宗地区域因数条件指数/比较案例宗地区域因数条件指数; E___待估宗地个别因数条件指数/比较案例宗地个别因数条件指数
明确界定评估范围
评估目的及使用范围