你知道如何选择写字楼吗？

如何选择适合自己的写字楼,应该是很多投资者十分纠集的问题。本人作为一个在好楼帮从事房地产行业20余年的资深专业人士,愿意与大家一起探讨一下如何选择写字楼。首先,我们需要想明白自己需要什么样的写字楼。对于有些国际名牌企业来讲,他们需要的第一是地标,第二还是地标,第三还是地标。最好的地段最显眼的建的不二选择,来讲永远是房在在第二位甚至第三位考虑的问题。而我们大量的投资者,则选择写字楼就复杂的多,既要考虑地段,又有考虑价格,还要考虑内部结构,车位配比,电梯配置,得房率高低,物管费用,租金收入水平,区域升值潜力等等。简单来说,这些因素构成了写字楼的性价比。这些投资者需要思考的就是如何选择性价比适合自己的写字楼。那么,如何确定写字楼的性价比呢?(对数学头疼的可以直接省去下一段)我们可以把决定写字楼品质的各种因数做一个量化分析。首先,我们将搜集到的某个区域的写字楼均价按100分处理,价格高于这个均价我们就按比例加分,低于这个均价的就按比例减分。比如成都高新区的写字楼均价为12000元/平米,而某高新区的写字楼A的均价为13000元/平米,那么这个写字楼的价格分数就是(13)/12000x100+100=108。3分。又比如某高新区写字楼B的均价为11000元,则这个写字楼的价格分数就是100-(12)/12000x100=91。7分。其次。我们将决定写字楼品质的各种因素也做一个分数量化处理。各种因素的最高总分为100分。地段因素20分,内部结构10分,车位配比10分,电梯配置10分,得房率10分,物管水平及费用10分(好而物管费低则算10分,依次逐减),租金收入20分,升值潜力10分。根据写字楼的这些因素打分,最好的得满分,最差的可以给零分。比如高新区某写字楼A的地段分数为15分,内部结构8分,车位配比3分,电梯配置5分,得房率5分,物业水平及费用5分,租金收益10分,升值潜力5分,那么写字楼A的品质得分就是56分。我们将这个写字楼A的品质得分56分作为分子,去除以写字楼A的价格分数108。3分,则这个写字楼A的性价比为56/108。3=51。7%。又比如写字楼B的品质分数为82分,则其性价比82/91。7=89。42。从量化的数据对比两个例子分析中可以看出,高楼价并不是代表高品质,低楼价也并不代表低品质。只有性价比高的楼盘才是我们需要投资的。现在有许多写字楼的开发商为了卖掉房子,经常是把自己的楼盘说的天花乱坠,什么超5A级啦,层高超高啦,地铁上盖物业啦等等,其实在我们专业人士看来,一切都得靠数据说话,数据不会骗人。比如有些开发商说自己的电梯配比某某区域第一,其实我们只需要把他们提供的电梯服务的建筑面积除以电梯数量就可以明白开发商是否撒谎。对写字楼来讲,一台高速电梯一般承载服务的建筑面积在5000-平米附近。如果超过这个面积,则上下班高峰拥堵是必然会产生的,这样就必然影响写字楼的租赁和租金的提升。电梯承载服务的建筑面积越低,则上下班高峰拥堵的可能性越小。又比如有些开发商说什么全国最入驻,其实真实的情况是全国最贵的屋业管理费入驻。在成都的大多数投资者都知道,南沿线高新区的写字楼物业管理费大部分在15元以上,17元,18元的一大把。我曾经参加过某写字楼屋业管理费的确定。报也是全国排名前5,名气很大。当时写字楼物业管理费的报价是19元,我认真研究了他们呈报的屋业管理费的成本分析报告,发现有很多地方存在问题,比如说保安人员,保洁人员虚报多达数十名,每月用电费用比实际多几十万元,维修及设备维护人员配备重叠,费用重复计算等等。经过我的分析和坚持,将写字楼的物业管理费下降到了12元以下。物业管理费的大幅度降低对写字楼的投资者来讲,无疑是既降低了物业持有成本,又为良好的租赁率提供了保障。车位配比也是投资者普遍关心的问题,例如提督街的蜀都大厦,绵阳商厦,建设银行大厦,这些老的写字楼,虽然地段很好,但是由于地下车位配比很低,即使租金不高,也很难成为投资者的首选和租赁者的首选。一般来讲,写字楼的车位配比应该达到成都市规划局规定每100平米配0。8个车位,低于这个配比,对后续使用和租赁都将产生很不利的影响。写字楼是否人性化设计也是投资者必须关注的。比如是否配置有职工餐厅?是否配置了卫生间冬季的热水供应?是否配置了无障碍救援电梯?是否预留了老总卫生间上下水管?是否配置了屋顶楼宇广告牌?每部电梯是否在地下室都能停靠上下人?是否配备了足够的备用电源?这些问题看似细小,其实都是在考验开发商是否愿意在细节上加大投入的表现。比如电梯能否可以在地下室停靠上下人的问题,很多写字楼就没有能够做到。他们往往是将一栋楼里的电梯的一半设有地下室停靠,然后客人通过地层大堂的电梯进行周转,对外还美其名曰先进的大堂管理系统,其实质就是在电梯上配置上少花钱,其后果就是造成上下班高峰期地层大堂电梯口人满为患,上下班非常困难。这一点,在某些所谓这样的楼里上班的白领们应该体会深刻。再比如备用电源,很多楼盘配备的备用电源其实只能满足消防应急照明和消防电梯,其他用电根本无法满足。有实力而又愿意投钱的开发商至少让备用电源要满足所有电梯的使用要求和应急照明要求。试想一下,如果没有这样的配置,遇到城市线路停电的时候,从一楼爬到29楼去上班是一种什么样的痛苦,什么样的心情!写字楼的空调是投资者比较关心的,但是很多投资者仅仅关注是否设有中央空调,却没有细心去研究什么样的空调才适合写字楼。对于写字楼的开发商来讲,现在普遍采用的水环热泵新风集中系统中央空调,这个系统的建设成本大约在180-220元每平米。这个系统由于造价低,很受开发商欢迎。但是,中央空调其实适合大型的商场,而不适合写字楼。大型商场采用中央空调,在于开业时间和关门时间相对固定,不用频繁启动中央空调,定时开启,定时关闭,管理上很省心。而写字楼则不然,业务较多,频繁需要加班,而同又比较松闲。这样,就必须承担加班时间高额的空调费用。成都所谓5A级的写字楼,加班开空调一次的物管费用一般是1500元,这样老板的负担就大大增加了。这个系统还有一个问题就是新风的供应,我们在设计上一般每小时至少开启新风机组6次以上,每次开启时间60-90秒。由于利益的原因或者是管理欠缺的原因,往往很难达到应有的新风机组开启次数。这样以来,在写字楼上班的白领们经常处再缺氧状态,头晕眼花就一点不奇怪了。从我们专业人士的研究来看,区域集中的VRV中央空调是最适合写字楼的虽然这个系统的造价高于前面提到的系统,大约在320元-410元每平米,但是由投资者自行管理,没有加班时间向物管申请开机的问题,使运行成本大大降低。而新风系统也由使用者自行控制,随时方便开启,完全解决了白领们缺氧的问题。写字楼的体量也是投资者必须关心的问题。体量过大的写字楼,由于入驻企业较多,商业人员过密,各类人流过于繁杂,内部交通组织复杂,使很多租赁者望而却步,虽然可以号称地标性建筑,但是其品质反而因此而大大下降。所以,十万平米左右的写字楼是比较合适的。我们从上面的分析和比较可以看出,品质的完美和细节的人性化是开发商用钱堆出来的。冷静聪明的投资者千万不要被开发商的广告宣传所迷惑,要认真去比较,去分析,这样我们的投资者才能购置到性价比最高的写字楼,只有这样,投资者才能获得丰厚的投资回报。目前,写字楼市场已经处于价格低谷,正是投资者们大胆选购的好时候。我们看到的高新区有些A级写字楼,均价才11元每平米,按照该区域A级写字楼的租金约90元每月每平米计算年每平米租金回报为1080元,10年的租金回报为10800元,也就是说在不可虑租金增长的静态计算下,11年就可以收回全部投资,比买商铺都要合算的多啊。从国际政治经济形式来看,欧美经济实际上已经复苏,例如美国的道琼斯工业指数已经恢复到13600多点,距离2008年金融危机前的24198多点相距不远。中国的股市也已经在底部蠢蠢欲动,可以想象2013年将是楼市股市量价齐飞的一年。把握住当前的机遇大胆购楼你就已经领跑于其他还在等待的投资者了早起的鸟儿啊,你们一定有丰富的收获,你们一定每天快乐!