城市房屋买卖合同风险

城市房屋买卖合同风险　　　　【摘要】城市房屋买卖合同风险主要有：限购政策与情势变更、一房二卖、无权处分与善意取得，深圳企业法律顾问的专业意见，为您重点分析了城市房屋买卖合同风险，希望能对您有所帮助。　　　　一、限购政策与情势变更　　　　限购、限贷、禁购等楼市调控政策导致当事人签订的房屋买卖合同履行受阻的，不属于商业风险或不可抗力，是否属于'情势变更'或'不可归责于当事人双方的事由'的情形，应结合购房合同签订与调控政策出台的时间先后，及调控政策对购房合同履行受阻产生的实质影响来确定违约责任承担。购房合同对违约情形有明确约定的，应依照约定处理。　　　　【相关法律风险提示】　　　　（1）购房人应对房屋限购政策有所了解，在签订合同前对自身是否符合购房条件以及购房合同约定的付款条件能否实现要有所判断，以免仓促交纳定金、签订合同（包括认购合同）。　　　　（2）对房屋买卖过程中发生履行障碍的违约原因，'因不可归责于双方'与'因不可归责于甲方（乙方）'的表述，二者所产生的法律后果迥然不同，各方对违约情形尽量考虑周全。　　　　（3）楼市调控政策造成房屋买卖合同履行受阻，购房人是否享有解除合同的正当理由，实践中对'直接影响合同履行'的严格甄断，仍需遵守《合同法》'鼓励交易'的基本原则。　　　　二、一房二卖的法律后果　　　　出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：　　　　（1）已经办理房屋所有权转移登记的；　　　　（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；　　　　（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。　　　　【相关法律风险提示】　　　　（1）购买未取得房产证的房屋，若为一房二卖情形，则存在无法取得房产所有权的风险。    （2）房屋买卖合同签订并支付房款后，实际履行交付并入住具有十分重要的法律意义，但即便如此，对于事先已为交付的买受人，仍有交易目的无法实现的风险，即签订房屋买卖合同，如未办理过户登记手续，即使合同有效，即使入住多年，但在一房二卖情形，亦存在丧失物权请求权的风险。　　　　（3）以一房二卖事实单独诉请确认合同效力的，性质上属债权确认，法院可以作出确认两份买卖合同均为有效的判决。至于买受人谁能取得物权，在当事人未提出确认物权请求情况下，属另案解决范畴。　　　　（4）对非产权人的签约当事人，如果不存在授权委托书或表见代理情形，合同因无权处分存在无效之虞。如售房合同签订后，出卖人交房、收款，如果交款人非签约相对人，但最　　　　终却成为产权人，房主是否一房二卖？实务中已有案例提示了此情形下的风险：一审认为是一房二卖，二审认为是买房人倒手再卖。风险防范：交款人非买房人的，应有买房人的委托或确认。　　　　（5）商品房买卖合同注意条款：'若买方未在规定之日交齐房款或主动提出退房时，出卖方有权将买方所购房产予以出售，并将买方已交购房款的5%作为违约金补偿出卖方损失，之后出卖方将买方已交购房款剩余部分10个工作日内返还。'应当注意合同约定的付款日期，可能很短，也可能是法定节假日影响办理财务手续，如此重大的交易活动，赋予出卖方解约的条件过于刚性，付款迟延不论基于何种缘由，往往成为出卖方借此解约的理由，而且合同依据明显。 购房人应在订约时提出异议，就出卖方的解约行为设定附有合理期限的催告程序条款；履行过程中，应注意就付款迟延的客观原因保留相关证据。对出卖方而言，前述条款虽然意思表示明确，但并非绝对的制胜法宝，辽宁沈阳中院（2007）沈民（2）房终字第9号'房屋买卖合同纠纷案'一审和二审分别提供了两种思路：一审认为，尽管买方没有在合同约定的时间内及时付款，但买方却在事后实际交付了约定的款项，且出卖方当时对此也并没有提出异议，并将该房款收下，出卖方的此种行为是一种默许行为。此情况下，出卖方却将该房屋出卖给他人，造成其事实上的不能履行，从而导致双方的合同目的无法实现。出卖方的上述行为实际上是一种违约行为，其应按照合同约定承担相应的违约责任。而反观本案买方，其虽未在合同约定的时间内将第二笔房款及时交付，实质上也是一种违约行为，但这种违约行为并不导致双方合同目的的无法实现，即出卖方的违约行为才是导致双方合同无法实现并由此产生纠纷的主要原因。二审认为：即使买方未在合同约定的期限内交付房款，但出卖方事后接收马某交付购房款的行为，应视为对合同交付房款时间的变更，马某在交付购房款上不存在违约。　　　　（6）为骗取银行抵押贷款，虚构商品房买卖合同，合同虽未实际履行，但在作为标的的商品房出售他人后，买受人事后以正式合同起诉主张一房二卖双倍赔偿责任，如无充分的证据　　　　反驳有效的合同，很难不被要求承担赔付责任。故签约非儿戏，可能假作真时真亦假。　　　　（7）签订购房合同时，合同的主要内容如不具备，或购房者自身行为对出卖人正常通知交房构成障碍的情况下，有可能在开发商一房二卖情形，购房者就预付购房款无法获得双倍返还的法律效果。　　　　（8）房屋买卖合同因一房二卖二解除，违约开发商即使不必双倍返还预付房款，但可能就违约造成对方的损失仍需予赔偿，计算标准就是该房二卖形成的差价款。　　　　三、无权处分与善意取得　　　　夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，未经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意的登记人，或者依法律规定或合同约定非属实际权利人的登记人，擅自以自己名义处分房屋的，除非受让人受让该房屋时系善意且支付了合理的价格并办理了转移登记，否则不发生买受人善意取得的法律效果。　　　　【相关法律风险提示】　　　　（1）购房人应与房屋登记的产权人签订合同，并及时办理过户手续，尽量避免无权处分情形发生。与房屋共有人之一签订房屋买卖合同，即使该部分共有人对权利瑕疵承诺担保，亦非合同得到顺利履行的保障，合同亦可能因无权处分而无效。　　　　（2）与登记的产权人签订房屋买卖合同，有必要留意是否为夫妻共同财产的性质，是否存在其他权属争议；与非登记的产权人签订房屋买卖合同，必须考察房屋的共有及授权情况，以避免合同效力之争。交易时仅看房产证且实地看房，而未去相关部门查验房屋资料，尤其在权属有争议，卖方急于脱手的情况下，此交易可能会被法院认定买受人'在查明房屋共有权利人问题上，主观心理持放任状态，不构成善意第三人'。实践中的'相关部门'，不仅指房管部门，在交易标的为买卖按揭房屋情形，为避免可能产生的法律风险，建议买受人到贷款银行查询贷款合同载明的共有权人。　　　　（3）夫妻一方作为无权处分人在售房合同失效的情况下，理论上及实践中存在这样的争议：产生的是缔约过失责任还是违约责任？合同无效时定金返还或者是违约双倍赔偿？因违约责任产生的夫妻一方返还、赔偿责任是否作为夫妻共同债务？实践中均存在不同的判例。　　　　（4）在取得夫妻关于共有房屋转让的书面同意时，应对涉及的房屋位置及面积明确约定，以免事后产生误解。实务中，就存在此种情况，丈夫签字同意'此房同意转让'，但对离婚约定给妻子的一套，和离婚时未约定权属的另外一套未予区分，恰恰转让的就是后一套，法院判决认为授权不明，依法由被代理人向第三人承担民事责任，故房屋买卖合同有效。　　　　（5）基于不动产登记簿的公信力，法律赋予不动产登记簿善意保护制度，不动产交易的第三人基于对不动产登记簿公信力的信赖，而取得的不动产物权受法律保护，不需要其他权利人的追认。故购买登记簿上的产权人已死亡的房屋，买受人应对遗产继承人做调查了解。　　　　（6）房产共有人之一虽因故暂时意志不清，但在未被认定为无民事行为能力或限制民事行为能力人之前，其近亲属作为代表出售共有房屋，买受人仍存在合同无效导致购房目的落空的风险。　　　　（7）作为买卖合同标的的房屋因拆迁而未办理过户手续，买受人起诉要求就安置房办理过户手续时，最好在诉状中予以特别明确，以防止判决执行的困扰。　　　　（8）就产权人已过世的作为遗产的房屋设定买卖，买受人应当对产权人法定继承人及签约人的受权情况作必要了解，同时有中间人或见证人，对所有授权委托情况要进行核验，并保留相关查验记录，保留付款凭证做到有据可查，以避免在无权处分情形时被认定存在重大过失而不构成表见代理，以致影响买卖合同效力。　　　　（9）购买他人出售的单位房改房，应对房屋产权状况做了解，是部分产权还是完全产权，是否附加产权限制条件，能否上市交易。产权是否过户是无权处分情形认定房屋买卖合同是否有效的关键条件之一，此亦房改房买卖未经共有人同意导致合同无效的常见原因。　　　　（10）作为夫妻共同财产的房改房，如未经全部产权人同意而购买，即使经历数年，如无表见代理的特征，依然存在买卖关系无效的风险。　　　　（11）父亲单独将名下房改房屋以合同形式卖给儿子，有书面协议，有父亲曾经打的借条，有儿子提供的现金借款单，有证人。在父母离婚期间，该合同仍有可能会因无权处分而无效。案见上海二中院（2007）沪二中民二（民）终字第920号'华某与严某房屋买卖合同纠纷'。    （12）处分共有房屋未经授权导致合同目的落空，定金条款因无权处分人的承诺而有效，应视为无权处分人的个人行为，该无权处分人可能需承担缔约过失责任或违约责任。　　　　四、表见代理的司法认定　　　　房屋出售人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以房屋所有权人的名义订立合同，购买人有理由相信出售人有代理权的，构成表见代理，该代理行为有效。　　　　【相关法律风险提示】　　　　（1）表见代理作为广义的无权代理，但因本人与无权代理人之间的关系，具有授予代理权的外观即所谓外表授权，致相对人信其有代理权而与其为法律行为，产生有权代理的法律效果。其成立需具备的实质性条件为相对人依据一定事实，相信或认为行为人有代理权，在此认识基础上与行为人签订合同。产权证上对房屋共有人有明确记载的，为避免认定表见代理的举证困扰和无权处分的不利后果，应尽量与权利人建立直接合同关系，在非权利人场合，应核实委托代理情形，并保留严格审核授权情况的书面证据。　　　　（2）《合同法》第49条规定的'相对人有理由相信行为人有代理权'，须符合法律规定的标准和常人的判断标准。如行为人持有本人出具的授权委托书，或本人的其他行为方式可推定有授权的意思表示。非产权人的出卖人应有代为处理售房事宜的授权书，买受人应尽量要求该授权书经公证。　　　　（3）购买未取得产权证的夫妻共同所有的房屋，最好有夫妻双方共同作为出卖方签字确认，对于无法全部到场的产权共有人，应当留意并收集一方存在表见代理的证据，比如授权委托书、房屋买卖合同、抵押合同、借款合同、结婚证、产权共有人身份证原件或复印件等。　　　　（4）夫妻共同财产未经一方同意而为处分主张合同无效，从而转售他人，可能会由此承担双倍返还定金或其他经济损失的违约风险。　　　　（5）出售房屋的委托人即使与房屋权利人系近亲属关系，亦可能构成无权代理。兄弟姐妹关系并不构成法律意义上的表见代理的基础。父母子女的特殊关系、居住多年是否可构成表见代理，实践中有不同看法。故对此类无权处分行为，买受人签约时亦应核实授权情况。　　　　（6）买卖集体土地性质的房屋，在合同无效或解除时，返还买受人价款的义务一方可能是表见代理人，也可能是房屋所有权人，其返还房款的履行能力决定合同无效后买受人受损利益的回补现实性。　　　　（7）享有承租权的公房买卖合同签订时，除应对合同效力风险进行判断外，还应就未来产权办理二次过户的风险有所预测，应尽量与承租人及相关近亲属达成一致并取得其书面认可，就违约责任的设定应明确并有针对性。　　　　（8）居间房屋买卖合同签订时，买受人应要求与出卖人在同一合同中作为当事人，约定双方的权利义务关系，尽量避免单独分开与房屋中介成立交易关系，以免相应的违约责任无法产生约束违约方的风险。　　　　（9）作为代理人，即使是亲属，也应及时将代理行为取得的款项交予委托人，财上分明，否则，时日长久，原来基于亲属关系心照不宣收受的款项，若干年　　　　后依然是一笔分明的债务。案见辽宁沈阳中院（2007）沈民（2）房终字第397号'付某与刘某等房屋买卖合同纠纷案'。　　　　（10）即使当事人本人以无权代理主张合同无效，亦有可能构成缔约过失。中介方可能会因未能认真审核房屋权属，对无权处分房屋导致合同无效存在缔约过失责任，而被要求承担民事责任。已知合同相对方系无权代理而怠于主张权利或未积极采取合理措施防止损失扩大，可能会因此造成本人就扩大损失主张权利的丧失。　　　　（11）无权处分合同无效，实践中倾向于认定产生无效返还责任，合同约定的违约金条款通常不会被支持，案见广东广州中院（2009）穗中法民五终字第1929号'张某等与郭某房屋买卖合同纠纷案'。　　　　（12）签订房屋买卖合同，应要求对方提供身份证复印件及联系方式，并在该复印件上跨签'本复印件仅用于×年×月×日与××签约使用'。原因：其一，一旦诉讼，需要提供被告住所地等法定信息；其二，防止该身份证复印件被用作他途。　　　　（13）不在他人提供的空白页上签名。签名意味着意思表示，意味着在法律上对书面填充内容的确认。一旦签名确认，无充分证据，推翻很难。如果违背真实意思表示的签字系因受胁迫，在胁迫情形解除后最好及时报警，以之作为受胁迫的最直接证据。　　　　（14）无论是买方，还是卖方，收付款凭证都应保留，尤其在与对方代理人进行交易时更要注意，以免生发付款与否及付款对象之争。　　　　（15）登记产权人以自己名义处分，事后以无权处分主张合同无效，并从无效主张中获利，不仅违背诚实信用原则且依《物权法》之规定，基本不可行。