二手房路段需要精挑细选

2012年一些二手房卖家表示“新房库存越来越多，供应越来越多，价格越来越低，我们现在挂牌卖二手房价格上受‘挤兑’，我已经主动调低了两次价格，再不出手索性先不卖了”，由于所售房屋户型偏大，加之近期新房降价明显，很多客户看房后都表示不如新房实惠，在尝试了两次主动降价后，打算先转售为租，等行情上来了再出手。事实上二手房购房者中刚性需求居多，大户型一直是二手房市场中不易出手的房源，加之马路这种硬伤，自然难以出手。　　“买家愿买”房源特点　　谈及二手房，许多人把关注的重点都集中在地段、配套、交通、性价比等方面，而很少关注到二手房作为一个家庭居住改善过程中的第一步棋，如何能下好。据市场调研，那些在市场中成交快速、价格较高、却不乏需求的房子的确有其特别之处，这类房源既是卖家的自信所在，也是后续买家购房时的定心丸。　　哪些房源属于“买家愿买”　　在地段方面，这类房源可以归结为三类。一是市中心地段，虽说仅仅是“地段”一个关键词，但它已经将完善的生活配套、便捷的交通路网包含在内，日常生活所需的一切都是现成的，这是实实在在的号召力。二是规划中市政建设的热点片区，市政建设毫无疑问的会直接提升一个区域的整体价值，也会提升居住区的生活层次。很明显的一个例子是河东万达广场周边，随着道路交通的改善和高端商业的建设，周边二手房价值得到了快速提升。三是所在地段并不位于市中心区，但轨道交通和公交网络极为发达的区域。轨道交通的便捷有目共睹，现在很多购买北辰瑞景居住区房源的购房者大都是看重了交通的便捷和房源的性价比。　　应关注什么样的二手房　　在锁定地段以后，接下来需要关注度的是生活配套的细节以及小区的物业水平。居住区内的配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准，也是影响房屋价值的一大因素。购房者认同度较高的社区，通常在方圆三公里内就有完善的医院、学校、幼儿园、菜市场、银行、邮局、甚至公园、影院等满足居民日常生活需要的设施。配套包含多个方面，每一个方面都有它的分数，总分越高，购房者越喜欢，卖房者越自信。需要补充的一点是，小区物业也可视作配套的一部分，没有物业的老居住区卫生情况都比较差，还经常出现车位乱停乱放、小区人员出入混杂等情况，没有保安的社区对安全方面也存有隐患，以上几点在购房者心中也都自有衡量。而物业规范的小区则很有精神面貌，小区的安保、车位的管理、垃圾的运送、楼道的清扫、房屋设施的管理修缮，都会有相应人员负责。　　地段和配套的区分度很明显，而接下来所说的房屋细节则更是决定了不同房源的不同价值。在同一个小区中，临街、临马路的房子，私密性较差且比较嘈杂，通常要低于市场价不少;而位于小区中心，紧邻花园或健身场所的房子，则可以比市场价格略高一些。在朝向方面，朝南的主卧是购房者传统观念中最喜欢的布局，也符合居住舒适度，南北通透的多室房源号召力最强，而朝西侧的一室或东西向的两室则保值度较低;在同样面积的户型里，有些房源“好用”，而有些房源则布局不尽合理。空间布局巧妙的房子，虽然户型紧凑，但厅、厨、卫、卧功能各具，小房间里可以布置出大文章，这类房源和当初设计施工的水平有关，在市场上也备受认同。此外，和二手房受欢迎程度密切相关的还有很多个性化的方面，比如一楼是否带院，居室出台还是厅出台，单阳台还是双阳台等等，这些微小的细节在购房者眼中都会成为一个个分数，在市场中得到印证与衡量。