确定预算房子位置等 不同区域的别墅或公寓价格差别很大,选择你能够支付范围内的房屋类型及位置. 一旦决定购买,需要做尽可能多的调查,如附近邻居情况(黑人/白人或者华人聚集区),生活便利情况(超市/火车站/电车站/医院/大学等). 以维州为例,可以参考官方网站获得每个区域非常详细的信息,比如人口经济工业等等信息. 买房之前需要有个大致预算,下图是维州的数据.在墨尔本,别墅中位价是70万刀,公寓或者Unit的价格是52万刀.如果想在墨尔本城市买一套两室一厅的公寓需要70W刀左右,我在墨尔本Southbank买了两房一厅一车位的期房,大概70平米,65万澳元,可以做一下参考.首付一般是百分之20到30,银行等机构会对房屋价格做评估,并根据贷款申请人收入/是否有PR/流水等等信息银行会做评估能贷款多少.
确定买房类型 澳洲房屋根据结构来分主要是两种,一种是house,也就是国内所说的别墅,没有邻居住在你上面或者上面,独门独院,通常离市中心比较远.第二种是Units or Apartments,也就是公寓,一般超过两层,可能你上面或者下面住着其他人家,有时候也会共享墙壁,一般离市中心比较近,生活比较方便.一般人们会选择在郊区买别墅,市中心买公寓,有钱的壕们随便买. 没有PR(澳洲居民身份)是不允许交易二手房的,只能买新房或者楼花.所谓楼花就是期房,开放商已经拿到地皮,准备建或者正在盖楼,定好了价格预先出售.购房者先交百分之十的订金，订金可以放在自己银行账号里做担保，所以不必担心开发商卷了钱跑掉.房子建成后再交百分十或者多一点的余款,剩下不到百分之80的可以贷款,至于能带多少根你是否有PR 薪资情况,房产抵押有关(一般都能贷到百分之70到80).还涉及一个房子估价,和你签合同时候的价格可能有出入,或高或低不一定，但不会离谱.选择不同的银行，房子估价、利率都不一样，自己多做研究.总之有PR会容易贷一些.在维州,有了PR买第一套房子可以申请first home loan,1万刀，不要白不要啊.以墨尔本为例,房屋空置率比较低,租售比比较高,基本可以做到以租养房,即使不住,租出去还贷款也是可以的.不好的地方是买期房看不到房子建成的样子,只有开发商的户型图或者宣传册,有的开发商会提供样板房供参观还比较好.
取房源信息 房屋获取信息可以从互联网或者房屋中介处获得.对于刚到澳洲或者刚开始准备买房的人来说,咨询房地产中介是个不错的办法.中介们对于房屋情况,比如价格位置周边环境将来发展户型等等非常了解.大城市的房地产中介非常多,而且都有中国中介,完全不用担心语言问题.房产中介会根据买房者的需求推荐合适的房源,而且还能在房屋没上市时获得第一手信息.澳洲的房地产市场比较规范,楼盘价格高度透明,所有正规的中介给出的房屋报价都是一样的,所以不用担心会被中介坑,注意一定要找持证中介,具体查询中介是否持有Real Estate Registration Licence.
签订合约 看到中意的房屋以后,购房者需要支付10%的订金给开发商/房产中介(如果改变主意,有些订金可以全部退回,有些需要收取一定手续费,或者完全不退回,看交定金时候是如何约定的了).收到定金后,开放商会出具购房合同并签字,买房者也需要请律师查看合同(如果自己没有律师,也可以由开发商指定,但肯能存在风险),如果没问题签字后生效.以期房为例,一般需要半个月内支付房屋全款的百分之十作为首付,这笔钱可以存在开发商的信托账户,或者是自己的银行账户做担保(需要给银行手续费),订金所产生的利息归属一般在合同中有说明.至此,在房屋建好之前不需要交任何其他费用.
办理贷款事宜 期房交付前几个月开发商会通知购房者,这时候就需要联系贷款机构办理贷款事宜,通常是澳洲四大行.银行会有专门的评估机构负责评估房屋的价值,通常是被低估的,比如购买期房时候是70万,银行评估完了可能只有65万或者更少,银行为了降低风险你懂得.不同的银行估值高低,还款方式(利率年限等),评估标准(有无PR房产正式工作银行流水等等)也不一样,总的原则是有PR收入高有固定资产信用记录良好会比较容易贷款并且额度较高,最好多咨询一下不同的银行,一般海外人士能够贷款到全额的百分之70到80.最靠谱的方式是咨询当地的房产中介,他们能给出何时的建议去哪个银行贷款. 有个tip是可以在贷款行开个对冲账户,如果有多余的钱的话可以放到对冲账户,存款利率比政策存款高,和房贷利率是一样的,可以抵消一部分房产利息.还有一个tip是如果房价上涨了可以申请再融资(re-finance),比如购买时候房价70万,过了几年升到80万(以贷款行评估为准),那么多余的10万就可以贷款出来购买下一套房或者投资到其他地方,拥有第二套房不是梦!
验房 房屋建成后,购房者需要Home inspections and valuations,查看房屋有无缺陷.购房者可以自己检查也可以雇佣专业的机构如来帮忙审查,根据房屋价格不同,审查和评估价格不同,大概在350$到700$.如果出现问题及时反映给开发商安排处理,房屋价格完成后6个月内出问题也是可以找开发商维修的,服务比国内好太多.
成交 交清余款后,购房者的律师会和开发商的律师完成最后的交割手续.从法律上讲,房子就是你的了.购房者可以随时入住新房.需要注意的是,一般都买一份房屋险,来应对拖欠房租；房屋被损坏,租客中途毁约等情况.