美国房产
美国房产投资
美国商业地产
住宅：既然是投资，不是自住，根据美国房产Hans 的经验， 中国人投资额度在5~30万美元之间居多。也有少数人投资50~200万美元住宅，一般在洛杉矶、纽约居多。2913年7月到2013年8月，洛杉矶房价涨幅21.5%，纽约仅2.2%，加州房产很火爆，但是后劲怎样，有待商榷。因为毕竟房价这么高。另外投资美国住宅，特别不是买在好学区的房子，买家要注意了，本文也揭露一些黑中介的做法。买家一定要火眼金睛，国内上当者已经很多了。
商业：写字楼和住宅一般没有区别，租客更换要频繁些，空档期较多。另外最好不要买没有名气的餐厅。很多餐厅的经营者和房主演双簧，10万买来，70万卖掉。最好还是买世界500强的商业地产，一般他们的位置很好，总公司担保，意思即使买的这个500强的商业地产的生意倒闭，总公司是要赔付的。租期也很长，最长75年。净回报也相对于住宅要高一些。商业地产就不多说了，见美国商业地产经验。
美国好房产标准：白人区、地段好、立即入住、好出租、净回报还可以，因为毕竟是投资，净回报也是硬性要求。 根据这个标准，要排除以下房产：黑人区、地段差、状态不好，不容易出租。目前国内中介都是自己的房子是好出租的，但是很多没有说明。很多卖黑人区的房产，还说房产升值多少，其实黑人区的房产是不升值的。房产升值，最好有Trulia等美国权威网站的链接证明。一般房子都有城市或者邮编。 美国房产好地段标准：说是很好的地段，也尽可能把所有的购物中心、学校等著名企业硬加在房子说明上面，做的非常材料很好看。一般来说，购物中心不超过0.5英里，也就是800米，超过1英里，也就是1600米，就算远的了。因为一般10万美元的买家是不去美国看房的，对美国也不熟悉。购物中心在500~800米范围内是很好的。比如几百米内有沃尔玛那就很好。 好地段一定要中介用 Google地图位置标出来。买家也可以自己利用地址在google上查。美国的房子是公开的。如果查到的购物中心距离很远，那就不是好地段的房子。我说的是10万美元或以下的房子，不是好学区的房子。
美国市中心不一定是好地段：很多大陆中介利用中国人的思维定势，和中国人说这是美国的市中心的房子，位置一流。其实美国有很多城市的中心一些区域是黑人区。比如休斯敦、亚特兰大、底特律等。因为美国住宅是别墅，中国城市是公寓，所以中国的城市的市中心，和美国的城市的市中心有根本的区别。中国的城市的市中心就是大型购物中心，是步行街，最大的商圈，是每个城市最有价值房产的地段之一。美国不是，美国的富人区一般住在好学区，这样的城市是美国普遍的。纽约曼哈顿除外。 为什么不能买黑人区：没有经纪愿意这么一点的租金，到黑人区收房租，不愿意做这样的房产的出租代理。很多黑人靠美国政府救济，你还找他收租金。 佣金：大陆中介10万美元以下的房产不收取佣金，肯定有问题。很多中国人吃过贪小便宜的亏。美国是卖家给佣金，不错，但那是美国人。我们是中国人，大陆中介做的是跨国服务，买家不是在美国向买方经纪直接买的。美国的5~6%的佣金，是给美国的买卖双分的，分的占多数。大陆中介是从买方经纪得到的那部分在分一点，一般是15~25%，你算算，10万美元，大陆中介能得到多少钱？极少的钱。 大陆，开公司就知道，什么都需要钱。做房展推荐会，一般在五星级酒店，那要很多钱的，公司员工要钱，做材料要钱，房租要钱，做网络推广要钱，办公设备要钱，公司运营要钱，还要赚钱，这些钱都需要在10万美元里面扣除，只有错买，没有错卖，在卖这些的房子之前，中介就算好了，平衡点是多少。卖一套要赚多少钱。 很多中介说，是美国返钱，不错，但那极少的。光靠经纪返佣，绝对要倒闭的。
10万美元的房产举例：白人区，500米的沃尔玛、百思买、宜家家居，全新装修，开车5分钟到利兹卡尔顿酒店、喜来登酒店、索菲特酒店、凯悦酒店等。 国内很多中介为什么做黑人区：赚钱。真正做价值投资是不赚钱的，做黑人区很赚钱。比如一些开发商，把黑人区的房子要国内的中介卖，一般情况是，说好利润分成，比如几万弄好的房子，十几万卖给中国人，或者几千美元弄来的房子，5、6万卖给中国人。还有就是，开发商给国内中介一定的数额，中介多卖多少，是直接给中介的。这当然不需要佣金。很多美国经纪调侃说，卖1套这样的房子，和他们买2~4套100万美元的房子的利润一样的。 还有故意写错地址和邮编的。要买家在网上查不到。 还有的中介的房子，以前是都来推荐，但是现在已经在网上查不到了。中介花钱删除的。这个钱也是买家的钱。不但出钱给中介买房子，还出钱给中介删除所买的房源。
选择范围较大，建议买好学区或者商圈的房子。国内中介做奥兰多、亚特兰大的居多。20万以下可以买亚特兰大的好学区了。美国的住宅，好学区的房子升值还是最高的之一。而且社区设施、购物、娱乐、协会、网球场/游泳池社区，居民收入、素质也很高。对房屋的破坏性较小。
是可以提供贷款的。如果贷款，那么就可以买很好的房子。20万贷款一半，就可以买30多万美元的房产，这样选择性就更大。只要租金净回报高过贷款利率就行。给外国人很低的利率，4.75%，正常情况是5%，所以只要地段好，房价相对周边也不高，是可以考虑的。
这个价位如果买在黑人区，那就亏大了。本来可以买更好的好学区，或者一些城市的商圈，自住也是很惬意的。特别声明。亚特兰大东部、南部是很差的地区，15~20万，绝对可以买亚特兰大很多的好学区的房子。如果买其他城市的房子，最好买在商圈，白人区是必须的。任何价位的房子，都要在白人区。
完全可以买好学区的别墅，而且很漂亮。另外买一些城市的商圈的房子。 很多中介卖这样的房子，不是好学区，也不是商圈，要看城市。如果是洛杉矶、旧金山、纽约这样的地方，是不可能买在好学区、最好的商圈的，因为房价太高。好地段一般在80~120万美元，价位还不算高的。
光说是白人区也不行的。第一条就说了，不仅是白人区，而且购物、学校、状态、出租情况都是重要的。有的城市是白人区，但是很穷，或者相对于好学区还是低了一些档次。居民素质、收入也没法比。
不要看见外国人或者香港人就盲目相信。方法还是以上的方法，就是在google上查。在购买初期，不要相信任何人，上帝也不要相信
不要贪图便宜，国内中介，不要佣金的，千万要注意。中介不可能不赚钱。