拍卖房有租约怎么办

首先，我们看下《合同法》对所有权变动后租赁合同的效力。即第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生的所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是“所有权变动不破租赁”原则。拍卖成功取得房屋所有权，也是一种所有权变动，但它却不是普通的所有权变动，它是民事强制执行行为的结果。

其次，针对司法拍卖这种特殊的所有权变动，我们需要更加深入的查看法律规定。在《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，第二款，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”，也就是说，司法拍卖的租约还是有效……

别急！刚刚那条还没完！最高人民法院在该条设置了但书条款，即“但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。

这样，结果就很明显。第一种情况：无影响，则租约继续存在；第二种情况：有影响，则由法院除去。法院一般会通过张贴公告，要求承租人限期搬迁。

参与竞拍时，要注意看拍卖公告的明确说明；

签订租约时，要注意租赁财产是否已经设定抵押。