土地不仅是房屋的载体，同时一定程度上土地的价值也决定了房屋的价值，土地的特性也决定了房地产的特点。关于土地的概念可以从很多方面来进行定义。从自然地理概念上讲，土地是一个综合的自然地理概念，是地表某一地段包括地质、地貌、气候、水文、土壤、植被等多种自然要素在内的自然综合体”，是地理环境（主要是陆地环境）中互相联系的各自然地理成分所组成，包括人类活动影响在内的自然地域综合体。1972年，联合国粮农组织在荷兰瓦格宁根召开的农村进行土地评价专家会议对土地下了这样的定义：“土地包含地球特定地域表面及以上和以下的大气、土壤及基础地质、水文和植被。它还包含这一地域范围内过去和目前人类活动的种种结果，以及动物就它们对目前和未来人类利用土地所施加的重要影响”。1975年，联合国发表的《土地评价纲要》对土地的定义是：“一片土地的地理学定义是指地球表面的一个特定地区，其特性包含着此地面以上和以下垂直的生物圈中一切比较稳定或周期循环的要素，如大气、土壤、水文、动植物密度，人类过去和现在活动及相互作用的结果，对人类和将来的土地利用都会产生深远影响。”原中华人民共和国国家土地管理局1992年出版的《土地管理基础知识》中的定义是：“土地是地球表面上由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合体，它包括人类过去和现在的活动结果。”
按照现行的《土地管理法》，中国的土地从用途上可以划分为三个大类：农用地、建设用地和未利用地，建设用地又包括商业用地和非商业用地两种。按照《土地利用现状调查技术规程》分类，又可以进一步分为耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域、未利用土地等八大类46种。对于房地产来说，我们更关心的是建设用地，就是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
除了按照用途分类，土地的另一个重要分类标准是土地所有权。土地作为重要的生产要素，在人类历史发展上具有重要的战略意义，这方面的史实和论著已经举不胜举。因此土地的所有权问题是体现在中国的最高大法——《中华人民共和国宪法》当中。按照宪法的规定，从土地所有权上划分，土地可以分为两类：国家所有和集体所有。宪法规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
土地使用权是一个法律概念，是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业等具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。由于土地的所有权无法改变，所以土地使用权的法律权利上就相应受到一定的限制，就是在处分方面。通俗来讲，土地使用权就是按照一定手续，从国家手里，获得一块土地，这块土地在一定期限内可以由你使用，包括建造房子等，你也可以把这块地再进行转让、抵押等，不过不论怎么使用，这块地的最终所有权还是国家所有。
我们在购买房产的时候，往往会见到有所谓民宅、商住房、商业住宅等。这些房产如何进行区别呢？很简单，就是看其土地使用权的年限。参见下表：不同用途土地使用权年限 用途 土地使用权年限住宅用地 70年工业用地 50年教育、科技、文化、卫生等非商业目的 50年商业、娱乐、旅游等盈利性项目 40年综合性用途 50年
注意：目前只有70年土地使用权上才能合法建设民宅；其他类型土地上所建设的都不是合法意义上的民宅。所以当你见到有人兜售所谓“商住楼”、“商业公寓”等住房时候，一定要确认其土地使用权年限是否为70年，以免上当。