如何慧眼识金选购“免税房” 挑选物业有窍门

在未来，应该掌握物业挑选技巧，尽可能选择免税房或者税费成本不高的住宅，以降低购房成本。现如今，“到手价”大行其道，卖家税费负担几乎全部转嫁到了买家身上，因此“免税房”或者税费负担较低的二手房，则有着不小的优势。依然以上述案例来举例说明，对于挂牌价为300万元的公寓来说，如为“免税房”，买家除了契税外，无需承担其他税费开支；但对于挂牌价同样为300万元的“非免税房”来说，营业税和20%个税成为额外开支，高达33.2万元，也就是说，购买这类二手房的实际支出要比免税房多出33.2万元。由此看来，选择“免税房”，确实能够节约大笔开支。据业内人士介绍，最为划算的“免税房”主要是符合“满五唯一”条件的二手房。这类房产不仅免征20%个税，房产营业税也属于免征范围之内。而对于“满五不唯一”类二手房，如为普通住宅，在出售时虽然可免征房产营业税，但20%个税必须缴纳；而如果是非普通住宅，不仅房产营业税须按照差额缴纳，20%个税同样是一个子也不能少。如果碰到近似“满五唯一”类房源，购房者该如何处理呢？业内人士建议可以采用延后交易的方式。所谓近似“满五唯一”，是指购买时间暂未满5年但属于唯一一套住房，如果卖家诚意出售，可在双方协商的前提下签订一份协议，主要约定：在某个时间以何种价格成交，以便节省一大笔可以避免的开支。此外，也可以选择无法核定原值类型的二手房，可以实现少交税的目的。据了解，目前无法核定原值的住宅主要为购买时间较长的老工房、里弄房、新村房等类型的二手房，其中有不少是以房改形式通过产权变更而获得产权，已经无法找到原始的付款凭证，所以可按照无法核定原值类型来对待，如北京按照总房价的1%来征收。显然，这类物业缴纳的个税金额不会很高，因此也可以节省不少开支。还有一点需要提醒的是，在目前市场环境下，应该更加注重价格比较，以便降低购房成本。据了解，中介在确定最终挂牌价时，一般会综合考虑各种因素，如税费以及自身佣金收入等，才会得到一个结果。因此通过对比“免税房”与“非免税房”的价格构成，如果发现有两套其他条件类似而税费有所区别的二手房，挂牌价也大致相当，那么显然“免税房”的价格虚高了一些，因为这类房产无需缴纳高额的税费，如果挂牌价还与“非免税房”相仿，则说明卖家的心理价位偏高，买家可以大胆砍价