如何购买写字楼，如何衡量写字楼的价值

写字楼买卖的基本程序1、买方、、卖方三方签订《房产转让合约》,收取买方诚意金;2、产权经查将买方的担保金转交卖方;3、买方将代管账户,卖方开出收据给买方,开出楼款存入代管证明给卖方;4、买方(个人)提供购买人身份证明,如委托,需提交经公证的授权委托书及受托人身份证明;买方(单位)营业执照,法人代表证明书,法定代表人身份证明,如委托,需提交授权委托书,受托人身份证明;5、卖方(个人)提供身份证明,房地产证,国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明;卖方(单位)营业执照,公司章程,董事会或股东会决议,房地产证,法定代表人证明书,法定代表人身份证明,公司公章,国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明,如委托,需提交授权委托书,受托人身份证明;6、买卖双方签订《上海市房地产买卖合同(现售)》,涉外交易需要公证;7、买卖双方到上海市土地房产交易中心递交文件及《房地产权转让登记申请表》;8、交易中心查档、初审、复审、核准,同意申请,登记楼款,办理产权变更登记(22个工作日,1个月自然日);9、缴纳税费,出新《房地产证》,买方凭税票及回执领取,开楼款发票;10、转付全部楼款到卖方账户;11、卖方付清物业管理、水电、空调等费用,提交管理处费用交清证明,交接物业。如何衡量写字楼的价值决定写字楼价值的因素有很多,这里简单的列举其中最重要的六个来和大家一块分享。地段与品质决定价值地段位置以及整体品质是决定办公楼租赁需求和租金价格的首要因素。上海超过70%的甲级办公楼都集中在南京西路、陆家嘴等6大中心商务区。与周边区域相比,这些商务区的租金水平和出租率都明显较高。需要强调的是,地段包含的要素很复杂,包括商业氛围、业态等各项因素。以北京东路的几幢办公楼为例,它们地段优势明显,但周边有不利因素制约,如老式里弄较多、道路普遍较窄、沿街五金商铺遍布,影响了商务价值。随着北京路整体定位调整,这些制约因素会逐渐消除。大客户比例逐步受重视大客户比例是逐渐受到办公楼租赁业重视的一个因素。在办公楼租赁市场,一直存在着小客户/高租金和大客户/优惠租金之间的矛盾,虽然小客户具有单位租金较高、能在短期内解决空置的特点,但越来越多的高端办公楼开始将天平倾向后者。这种选择的背后有很多理性考虑:首先,大客户可提升办公楼的整体品质和知名度,并能使物业的管理难度和成本大为降低。其次,大客户对以后租金的上涨并不敏感,很少会因为租金上涨而选择退租,且大客户的入驻能明显降低经营和招商成本,在很多知名办公楼,少数几家大客户就能解决超过30%的租赁问题。办公环境影响舒适度对高档甲级办公楼的租户来说,包括中央空调、水暖、通信在内的大楼内部设施的水平,虽各有差异,但整体感觉并不明显。从实际情况来看,虽然一些建造年代较早的写字楼的硬件设施的确存在着诸如电梯数量过少等问题,但并没有对这些写字楼的租赁造成明显影响。个性化定位提升品质整体定位正确与否对办公楼的经营和发展具有至关重要的作用。科技京城最初的定位是“融汇信息、科技产品开发、软件开发、零配件供应、咨询及培训等十大功能于一体的大型信息科技城和高科技园区“。这种定位很高端,也具有区分度,但“科技“是一个非常笼统的定义,“高科技园区“的定位更难以把握和实现,尤其在黄浦区这样-个老的核心商务区。因此,“科技园区“的定位很难获得认同并彰显特色。这种定位上的偏差曾一度影响到科技京城的招商和经营。之后,科技京城确立了“商务+科技“的定位,并着力将这一定位主题化、多元化,将“时尚性“、“前卫性“、“商务性“等元素融入到该楼宇经济中,从而更好地利用了临近南京西路的地缘优势,广聚人气,提升了楼宇的整体品质。物业服务与高端挂钩当前上海办公楼租赁对物业服务水平的重视程度越来越高,且逐渐与国际接轨。一个最明显的表现,就是越来越多的办公楼在与第一太平戴维斯、世邦魏理合作,以期提升自身的物业管理水平。细节方面能够体现整个物业的品质和形象,则非常注重从细节入手。例如,许多早期办公楼都存在电梯数量过少、高峰时期拥堵严重的现象。常会采取与楼内企业沟通协商的办法,通过错开上下班时间,收到良好的效果。若遇到雨天,很多物业会为进入大楼的人员提供装雨伞的塑料袋,既做到了防滑、保持楼内清洁,又对电梯等设备起到保护作用。商务区更需合理布局整体布局包括了建筑的结构性布局以及业态的布局,对于办公楼的租赁都有一定影响,合理的布局调整能使办公楼的整体商务服务水平得到较大提升。九问律师网为您提供写字楼的购买程序及衡量写字楼价值方面的知识，如果您遇到购买写字楼方面的法律问题可进行免费法律咨询，我们有专业的律师为您解答。