二手房交易未满5年经济适用房购买小心五大风险

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。而在二手房交易中，经济适用房购买未满5年不得上市交易是硬性规定，很多人都知道。但事实上，经济适用房未满交易年限，房主私下与人签订买卖协议的事屡有发生，近日，福州市民王先生就遇到了这样的问题，他想买一套未满5年的经济适用房，卖方说，先签署房屋买卖合同，三年后才能办理过户，现在可以马上做公证，但由于不能立即过户，王先生心里并不踏实。　　“买这类房子有何风险?签署的合同有法律效力吗?做完公证是否就能保证顺利过户，顺利办下产权证?”王先生很担心。　　专家支招：“这种私下交易风险很大，而未满5年不能卖就是他们毁约免责的最佳理由。过去，这类纠纷闹到法院，法院大部分会判决合同无效。”福建理争律师事务所的卢锋奇律师告诉记者，除非双方在合同中明确约定该房符合上市交易条件后立即办理过户手续，对过户的时间有期限要求，或者在法院一审辩论结束前该房已符合上市交易条件的，属“附期限合同”才可认定该合同有效。并且在卢律师看来，即使是做了公证也难以保证顺利过户，最主要存在五大风险。　　风险一：政策若变动过户将受影响　　依据目前经济适用房的相关政策，经济适用房五年内不得上市交易，但是政策也存在调整的可能性，而且各地对经济适用房过户的规定细则也略有不同，如果在未过户期间，政策发生变动，会对购房者的过户产生影响，所以二手购经济适用房存在着政策上的风险。　　风险二：原房主去世房屋变遗产被继承　　如果在未过户期间原房主去世的话，依据我国的《民法通则》、《继承法》的相关规定，该房将有可能会被作为售房者的遗产而被其亲属继承，如果原房主没有留下遗嘱，那么根据法定继承，由其所有继承人继承该房产，需要继承人配合公证后才能过户。由于继承人可能涉及多人，所以过户比较复杂，也可能因为继承人不配合而产生纠纷。　　风险三：卖方可单方面撤销公证　　根据法律规定，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，《房屋买卖合同》属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。　　另外，卖方还可以单方面撤销公证书，比如在不能办理过户登记期间，房价出现大涨，卖方为了利益，可能就会申请撤销公证委托书。根据《民法通则》有关规定，公证书可以单方面申请撤销。　　风险四：存在“一房多卖”可能　　由于房产并未过户，所以房屋产权仍属卖方。在此期间，即使卖方将房屋的“两证”交给了买方，但只要在报纸上刊登一则遗失声明，期限两个月，若买房人未见到，卖方就可以申请获得补证，然后过户给他人，造成一房二卖或者多卖。　　风险五：遇债务纠纷房产或被冻结　　卖房人也可以拿着房产证进行房产抵押，房屋未经登记机构办理过户手续，其所有权最终还是属于原房主，卖房人如因债务遇到司法、行政等方面的纠纷，该房产仍可以被冻结。　　总的来说，购买未满5年的经济适用房风险极大，所以卢律师提醒购房者，不要贪图这类房子的价格便宜，购房者将不得不面临失去房子的风险，而且一旦进行诉讼，将承担律师费、一审诉讼费、二审诉讼费等费用，届时，购房者将完全可能会“赔了夫人又折兵”。