商品房使用年限到底怎么算

商品房的使用年限，不知道大家是否了解呢？不同地方政府对于商品房使用年限会有不同的法则规定，但大原则上都会按照国家的标准上做少少的修改。 中国是土地的性质只有国家所有和集体所有两种形式，土地没有私有制。单位或者公民个人对土地只有使用权，没有所有权。商品房也是一样的，物权法说保护公民的私有财产，并且说商品房使用年限到期后可以自然顺延。 曾经有朋友问：商品房使用年限37年有问题吗？现在我就对这个使用年限的划分经验分享一下。 1.有的开发商因为营销策略的关系会改变楼盘的名称，所以可能查不到预售许可证，但是首先你可以看一下许可证中楼盘地址，其次你可以要求开发商拿出正式购房合同，合同上写明的楼盘名称必须与预售许可证名称—致，否则可能办不到房产证。 2.你应该先查询一下土地的使用性质，这个在合同上也应该会有。一般居住用地商品房的使用年限是70年，综合用地50年，商业用地40年。但是这个是最高使用年限，不一定居住用地都是70年，比如：虽然是居住用地，可以买到70年的商品房使用年限，开发商只买了40年的使用权，地价肯定就低了，你明白？用地性质是比较关键的，建议你了解清楚，如果买了商业用地上的住宅，水电费是相当高的，而且可能落不了户口。 3. 商品房的使用年限满后你当然没有使用权和买卖权。根据目前的《物权法》，居住用地使用权期满后可以“自动续期”，如果政府不是要用这块地搞公益（比如建公园绿地等），你就可以申请续期，重新缴纳“土地出让金”，再取得商品房的使用年限。目前还没有案例，所以不知道具体会交多少。 4.最后要说的是，根据土地法，商品房使用年限期满后国家可以无偿收回土地和地上的建构筑物。 在购房商品房之前，一定要了解清楚该商品房的商品房的使用年限等详细资料，以作合理的保障。