房地产信托有哪些问题

简介房地产信托英文是“Real Estate Investment Trust”,简称REITS。有两层含义,一是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地,按照委托者的要求进行管理、处分和收益,在对该信托房地产进行租售或进行物业经营,使投资者获取溢价或管理收益。主要问题风险控制问题　　房地产信托的主要风险来自于：　　(1)赔偿风险。央行发布的《资金信托管理暂行办法》规定，违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的负责赔偿。也就是说，不负责运营过程中发生的风险。　　(2)项目风险。单个项目的风险往往很难评估预测，发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景，很少揭示项目风险，如投推介，不审慎决策，将面临很多潜在的风险。　　(3)操作风险。的实际操作难度较大。我国目前的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言，并不容易接受。　　(4)自身风险。房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱，经营风险偏高，利润较低等;在运营模式上，多数产品采取的是贷款形式，形式比较单一;资金和产品仅限于信托凭证转让，流动性差。　　在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段，一般依赖于银行后续资金介入，或由银行资金替代而顺利退出，或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出，能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此，房产信托在我国当前环境下，必须与银行紧密配合，单独运作的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大，做出投资(或贷款)决策时，难以把握这些潜在影响因素，因此，的决策总是存在一定的风险，无法规避。流动性问题　　房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。　　根据我国的《信托法》规定，信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传，从而导致信托产品的公认程度比银行储蓄、国债、证券投资资金基金都要差很多，如果要转让，成本会非常高。其次，发行信托产品通常采取与投资者分别签订信托合同的形式，因为现行发行资金信托产品不得采取委托投资凭证、代理投资凭证、受益凭证等形式，其本身流动性较差。再次，房地产信托产品的二级市场尚未建立，没有有形的集中竞价交易场所，缺少转让平台，投资者欲转让所持信托产品，只能私下协商转让价格，交易成本高，且不安全。法律框架的搭建问题　　房地产投资信托孕育于成熟的市场经济体制，只有具备了规范的市场运作机制和完善的法律、法规，才能确保这一金融工具的顺畅运行。而我国现在仍然处于计划经济向市场经济的过渡阶段，法律制度还不够健全。就房地产信托业而言，尽管有了“一法两规”，但其只是一个框架性的法律文件，缺乏真正针对信托业务操作层面配套制度。另一方面，当前法律体系的法律实施是短期行为，而且，机构立法责任与执法责任是分开的，这导致了监管者与金融机构对法律解释的困难，在很大程度上导致了违法乱纪、违法违规的出现，不同的法规如何相互补充或替代，通常也不够清晰，致使透明性很低。税收问题　　房地产投资信托虽然有一个集中的经营管理组织，但它不具备自我积累、自主发展的能力，按企业的标准纳税，显然不合情理。我国目前对于信托税收问题尚没有文件明确规范。