《工程竣工验收备案表》
开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议
一、项目完工情况检查实践中，一些房地产企业出于偷逃税款的目的，不按规定进行分期核算，将所有成本费用混在一起，不按规定及时结算开发产品计税成本并计算缴纳企业所得税。部分企业未保存或人为隐匿、销毁相关税收资料，这往往造成税务机关进行清算检查时难度较大。因此，确定楼盘是否完工是税务机关对房地产企业所得税检查的首要内容。根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）相关规定，确定开发产品是否完工，税务机关需要到建设局建筑工程质量监督站调阅开发项目的《工程竣工验收备案表》，一般情况下工程竣工验收合格日期即为项目完工时间。另外，税务机关会前往售楼处或物业管理部门，调阅客户入住档案信息、住房钥匙发放记录。无论工程质量是否通过验收或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，就视同开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
三、开发成本检查对于项目开发成本，检查人员主要通过实地察看、外部调查及工程成本总量控制，审查招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料的真实性，运用开发产品实地盘点控制、建安成本分析控制、工程量测量控制、大额资金支付控制等方法寻找疑点。一般情况下，检查人员会重点关注项目单位工程成本、工程总量、资金流等问题。首先，检查人员在入场检查前一般会调查了解当地建筑业普遍的建筑成本，对价格过高的建安成本，在检查时会重点审查。比如，某企业建安成本达1728元/㎡,远高出当地平均水平1200元/㎡~1500元/㎡的平均水平，这时检查人员就会重点关注是否存在建安企业虚开建安发票的情况。其次，检查人员会核实企业在项目开发过程中发生的土石方开挖回填、道路铺设、绿化等方面工程量，以确定企业是否存在虚增工程量、多列成本的情况。最后，检查人员会重点关注企业的资金流，对照现金和应付账款科目审查付款的真实性，查看是否存在大额现金支付或长期挂“应付账款”的问题。
四、检查产品成本结转的合理性对于产品成本结转的合理性，检查人员主要通过审查开发成本（土地成本）、开发产品、主营业务成本、固定资产等科目，重点检查企业是否根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象；是否将下期成本提前列支；是否将应由各期分担的土地成本（含土地附属成本）提前一次性列支；有偿转让或自用的配套设施是否单独核算成本，是否全部计入可售房屋开发成本。实践中，检查人员会根据项目规划及测绘报告，确定完工项目总可售面积。然后，根据审核的开发成本计算单位面积完工产品成本，用单位面积完工产品成本乘以当期销售面积，计算当期营业成本。最后，通过检查企业营业成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致，有无销货退回只冲减收入不冲减成本问题。