澳洲房产投资实用全解

第一步：【选区】　　第二步：【看房】　　第三步：【贷款】(确定预算)　　第四步(1)：【(出价(OFFER)和签合同】　　第四步(2):【参加拍卖(AUCTION)和签合同】　　第四步(3):【期房(楼花)】　　第五步：【找律师】　　第六步：【房子BuildingInspection（房屋   检查）】　　第七步：【交接】过户(Settlement)　　第八步：【购房步骤】　　相关知识A【印花税及其他费用】　　相关知识B【政府的补贴和折扣】　　相关知识C【澳洲房产法律政策】　　相关知识D【补充一些澳洲购房贷款事宜】　　以下提到的一些英文单词没有带有翻译的均为悉尼各个区域的名称。　　第一步：【选区】　　1、东南西北，哪个区好？　　以悉尼来说，北面的和市中心,还有一些有（水景房）WATERVIEW的房价会比较高。近几年BURWOOD,ASHFIELD附近的价格也升了很多。论区的综合评价，基本就是一分价钱一分货。但是因为各个家庭的需求不同，比如：离工作地点的远近、学区的选择、喜欢华人区还是西人区等。没有任何一个区是对每个人都好或者不好的。　　这些是可以参考的信息：平均收入、居民平均年龄、自住和租住的比例、过去几年房价的增长率、犯罪率等因素。　　3、买房子，是不是一定要离火车站近？　　一般来说，人们认为离火车站近，升值潜力大。但是也有人认为离火车站近治安会差些。澳洲有些区的当地人民会抗议在附近修火车站。　　就像几年前的RHODES。还有ROSSVILLE,步行去CHATSWOOD，价格要比CHATSWOOD便宜很多很多，是投资自住的好地点，还有好的学校。　　悉尼有些地方房价已经涨了很多，比如BURWOOD，几年前40万的两室一厅APARTMENT,现在新开盘的都是70多万以上，朝向也比较差。这种地方投资升值潜力已经不高了，不过，这个只是个人观点，见仁见智吧。　　4、学区房　　学区房顾名思义就是离某些有名的公立学校近的，查学校的排名可以去www.myschool.edu.au，然后进入你想读的学校，基本很多学校都会写附近哪些区域属于这个学校招生范围，别买了房子再后悔就来不及了，有些地方是一条街，这边是可以上这个学校的，对面就不可以了。或者街的这头可以，那头就不可以了，所以购买学区房还是需要对附近的街道有个相对清楚的认识和了解。　　第二步：【看房】　　1、房子的朝向重要么？　　一般朝向会是居住舒适度的重要因素。采光、通风都是和朝向有关的。和中国相反，澳洲朝北的房间早上阳光很好。　　但是澳洲的房子都是临街而建，所以找到完美朝向的房子基本很难的。有舍有得，大致满意就好。　　2、我怎么知道一个房子的年龄？　　这个都可以查的，问中介也可以。一个好的BuildingInspector（建筑检察员）就可以说出一个房子的大致年龄。　　第三步：【贷款】（确定预算）　　看中房子出OFFER(出价)前，先要搞定贷款的Pre-approval(预批),这样，你就知道自己要看什么价位的房子了。　　1、我能贷款多少？　　贷款之前，可以到银行做一个Pre-approval(预批)，免费的。这样就可以知道自己的预算了。　　2、除了申请表，我需要提供什么材料给银行做Pre-approval(预批)？　　一般银行会只要求提供最近两个月的工资条（大都需要是Permanent的职位），或者其他能够说明你还款能力的材料。如果家里有小孩，正在领政府补贴的话（FTB），那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的。　　3、Pre-approval(预批)要多长时间能得到结果？　　材料交给银行，如果银行贷款经理有空，当天就可以知道结果。　　4、Pre-approval(预批)的额度，以后真正贷款的时候，额度会变化么？　　有可能会变化。原因可能是：个人还款能力、利率的增长、银行贷款政策的松紧变化等。　　对于买二手房的朋友，其实最重要的还有一点就是bankvaluation(银行估值)，银行会把你所要购买的房产进行估价，以这个估价作为指导放款。对于首付比较紧张的朋友们来说，在出offer(出价)或者竞标拍卖的时候一定要考虑到这一点。对于自建房的朋友们，基本上不用担心这一点。　　5、我需要找Broker(贷款师)还是直接找银行？　　一般如果正在做Permanent(永久)的职位，收入稳定、明确，首付够20%，直接找银行贷款经理就好了。否则可以找Broker(贷款师)做下评估。找broker(贷款师)最好找口碑好的，朋友推荐的。　　Broker(贷款师)和之前移民时候用的中介差不多。是否用Broker(贷款师)也是因人而异。　　6、我需要准备多少钱作为首付？　　2013年11月以前，基本上银行需要20%的首付。有的银行还要求这20%存款是3个月以上的。银行的目的都是为了降低贷款风险，具体可以找一家银行贷款经理谈谈。　　7、我选什么银行贷款产品？　　新移民大致会用到两种银行贷款产品：　　一种有offset(对冲账户)功能的，适用于每月有闲钱存进帐户，这部分钱可以直接抵消部分本金，减少利息。但是要注意，减少的利息是通过缩短还款期限来实现的，并非每个月还款额减少。这种贷款产品一般有年费，$395左右。　　第二种就是没有offset(对冲账户)功能，利率低些，也没有年费。适合没有闲钱的投资者。　　8、我怎么拿到贷款利率的折扣？可以拿到多少？　　澳洲银行的贷款，包括有无Offset(对冲账户)的，基本都有折扣的余地，就是在官方网站上公布的利率和折扣基础上再有折扣。所以，一定记得和贷款经理或者Broker(贷款师)讲价。　　这个折扣大都是随贷款终身有效的。另有少部分Broker(贷款师)是返现形式多加折扣。　　折扣的多少，和银行当时的贷款政策的松紧、客户贷款额度有关。具体信息可以上网发帖了解情况。一般拿到（基准利率-0.6%~1%）的都属正常。　　9、我需要提供什么材料给银行（或Broker(贷款师)）来办贷款？　　收入证明（一般就是最近两个月的工资条或者其他证明个人还款能力的材料）是主要的材料。其他就是申请表什么的了。　　10、贷款办下来之后我还要做什么？　　贷款审批通过，银行会将贷款合同寄到申请人的地址，申请人签好字后，寄回银行就可以了。也有的银行贷款经理让客户当面签合同，以便做些解释的工作。银行会将贷款相关材料寄给律师，有的银行会让你自己拿给律师。　　第四步(1):【出OFFER(出价)和签合同】　　1、看了一个房子，挺喜欢的，我该什么时候出Offer(出价)？　　如果竞争者多，就要早些和中介联系出Offer(出价)。　　否则可以再多花些时间考虑别的选择或者考虑出多少。一般中介会比较滑头，会说很多人喜欢这个房子，让你再加价。这时你的心态要好，如果你乱了，你就输了。给个小提示，你可以去查一下这个房子什么时候OPENINSPECTION(看房)的，如果是第一次OPENINSPECTION(看房)，你就喜欢了，那说明会有很多人喜欢；如果已经OPENINSPECTION(看房)超过一次了，说明竞争者不多。澳洲房市现在这么火爆，基本一个房子几十个人抢。　　2、我该出多少钱，加价还是砍价？　　市场规则，如果竞争者众多，一般加价；没人抢，自然可以降价。　　3、怎样出Offer(出价)？　　一个电话就搞定了，有些中介会要求留定金，有些会拿出正式的购房合同，让意向买房者签字。如果卖家接受offer了，也在合同上签字，合同就生效了。　　4、Offer(条款)要设置有效期么？　　一般都会设置一个2-3个工作日的有效期，也好给卖家一点压力，得到尽快的回复。　　5、我怎么知道Offer是否被卖家Vendor接受了？　　一般由中介通知。　　6、出Offer(条款)的时候，中介可以要Deposit(定金)么？　　有的中介会要5000刀左右的deposit，算作买家的诚意。买家会拿到receipt。如果offer被接受了，这5000刀将是10%deposi的一部分。　　7、Offer被拒绝了，我可以拿回我的Deposit么？　　如果offer(条款)被拒绝，中介会把钱退还给买家。　　8、Offer(条款)被接受后，怎么签合同？　　如果出offer(条款)时候买家签的是正式购房合同，offer(条款)被接受后，卖家在合同上签字后，合同就开始生效。买卖双方不需要再签合同。　　9、合同上我应该特别注意哪些条款？这个比较重要，一定要看清楚！！！　　A．是否要Subjecttofinance(资金)，该条款对买家有利。即：如果贷款办不下来，合同自动失效。　　B．是否要Subjecttobuildinginspection(房屋检查)，该条款对买家有利。即：如果房子检测报告说有问题，合同失效；注意这里边说明是主要问题，还是要保证买家满意。　　C.是否要SubjecttoLease(租赁)，该条款是对卖家有利的。即：所购房屋正在出租，这样settlement(过户)日期就要和房客租房合同挂钩。如果买家想尽快入住，就要让卖家和房客协商，房客同意搬出，没问题，房客不同意，买家基本就要跟着承担拖延的后果。　　10、什么叫冷静期？　　冷静期是签购房合同之后，买家有的3天可以反悔的机会。具体条款合同里面有描述。　　11、冷静期有几天？　　一般3个工作日，注意，是businesshours(办公时间)。　　12、我后悔了，可以在冷静期取消合同么？需要赔钱么？　　非合同规定理由反悔，一般赔偿100刀或者房款的0.2%，两者取其多者。　　第四步(2)：【参加拍卖AUCTION和签合同】　　、　　1、我需要带什么参加Auction(拍卖)？参加时需要登记么？　　一般带张空白个人支票（PersonalCheque），Auction(拍卖)成功后直接填写10%的Deposit(定金)。也有先交$500-$1000押金，回头再给10%Deposit(定金)的。　　维省不需要登记，但是新省需要登记，别的省就不知道了。　　2、我英语不够好，能在Auction(拍卖)上出价么？　　没问题，只要把数字搞清楚就好。　　3、我对拍卖师的英文数字反应慢，怎么及时出价？　　如果担心英语反应慢，可以找个中介，专门在旁边及时写出拍卖师喊出的数字，以便及时反应并出价。　　4、Auction(拍卖)开始，拍卖师（Auctioneer）说了些什么？　　Auction(拍卖)开始，拍卖师（Auctioneer）会介绍一些房产的一些状况，基本就是做下广告。然后介绍一下关于Auction的法律责任规定。　　5、Auction(拍卖)上怎样和对手叫板、竞争？　　A.有人喜欢在对手喊价之后，马上跟，给对方造成势在必得的压力，自动退出；　　B.也有人愿意慢悠悠，在拍卖师准备拍板时候给价，让对方崩溃。各种滋味，还是要多看热闹，找到适合自己和现场气氛的方式。　　6、Auction(拍卖)上的最重要的原则是什么？　　定好预算，把握节奏。不要给现场的气氛影响到，前段时间在EASTWOOD还是EPPING附近一个估价100多万的物业，拍卖最后以200万以上成交，后来银行拒绝贷款，理由是此物业估价相差太多，买主由此损失10%的定金，10几20万呢。　　7、Auction(拍卖)上，我胜出了，合同上有什么要注意的么？　　Auction(拍卖)上胜出，意味着合同马上无条件生效，有些特别条款一般拍卖师会在拍卖开始前说明，胜出之后，就没什么好注意的了。所以功课要做在拍卖前。　　第四步(3)【期房(楼花)】　　1、什么是期房(offtheplan)　　指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工25%以上）就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。　　2、期房购买步骤　　一般是给1000元，签一个预购的合同，3天冷静期，14天后给10%定金，定金会存入一个TRUSTACCOUNT(信托账户)，利息一般和开发商一人一半。交房子前三个月收到通知开始搞贷款，然后验房、交付。　　3、存入的10%有风险吗，会不会给卷走？　　在澳大利亚，根据法律规定购买澳洲房产为期房的首付订金不能超过10%，而这10%的澳洲购房预付款会汇到一个澳洲房产律师的信托账户中，等待最后结算。所购澳洲房产建筑期内，任何订金款项都不会汇入销售商/发展商的账户中。　　在施工工期长的澳大利亚房地产项目中，澳洲房产购销合同里通常都会安排买家支付的澳洲房产订金作其他投资,以提供一定的回报。　　关于这个汇报的归属问题，有关澳洲房地产购销合同的条款会详细列明，汇入投资款的利息是归买家所有，还是澳洲房产买家与销售商/发展商共同均等拥有。　　由于未交房前的澳洲房产定金并没有交给开发商，当然这笔资金也就不存在风险。　　4、楼花分几种？两种！　　第一种，BULEPRINTING(蓝图)，就是说该发展商按照自己的意愿给出的设计图纸，然后就向市场销售，而正式施工图纸则是必须经过市政府批准后才能建造。这就可能造成卖的楼花与实际落成之间的差异。例如：五楼的变三楼，朝北的变朝南了，面积由大变小，车位由有变没了，配套设施不见了等等。而且发展商一定在合同中的某一页某一条中规定，买方不可为此而退出合同，因此能用自己信任的律师把这些条款仔细看看是必不可少的。　　另一种楼花则是已被市政府批准后准备施工的，就是如此图纸与实际落成之间依然可能产生差异。虽然比上一种稍靠谱，但诸如面积上的变化，车位等问题也是常见的。其实大家在澳洲，多少英语还是有点水平的，自己应该花些时间看看这些合同条款，合同条款与法律条款是不同的。合同双方是可以谈判的，如果对方在这些条款死不让步，那么这方面出问题可能性就不言而喻了。　　5、注意事项　　“SunsetDay”(最终期限)，意味着如果过了这一天房子还没建成，合同可能终止。说可能是因为如果双方都不愿终止，那合同可以继续有效，但须重签。另外如买方要终止，但卖方可能会找出各种理由推迟该合同的终止日期，而造成合同实际无法终止，这又该麻烦律师仔细查一下这方面的原因是合同中是如何规定的。　　2个月内造完，买方也必须马上付款，合同中一般只告诉你，一旦通知建成后必须在规定的期限内交款。　　12%利息按天罚款。这对于不少人来说，除非现金充裕，而且随时待命在银行内，否则要安排银行贷款的话，十四天内要成交风险太大了。　　第五步：【找律师】　　1、找律师还是过户师？　　律师，Solicitor。过户师：Conveyancer。　　律师可以把关买家的法律责任，然后负责过户手续。而过户师只管过户手续。　　2、我怎么找律师？　　一般找朋友或网友推荐的，口碑比较好的。　　3、我担心英语不够好，可以找西人律师么？　　完全可以找西人律师。可以在找的时候和律师说明情况，以电子邮件或者手机短信的形式沟通。有的律师因为喜欢书面沟通（更明确），所以也喜欢电子邮件和短信。　　4、找律师、过户师要多少钱？　　因人而异，一般律师600-1500的都有。　　过户师便宜些，一般550-800的样子。　　5、律师（过户师）会不会出错？　　他们也常常出错。我的一个当地朋友就因为过户师的过失，造成settlement(过户)延期，后来这个过户师帮他们负担了房租。　　反正自己的事情自己多操心多核对，出现事情早点解决就好。　　第六步：【房子的BuildingInspection(房屋检查)】　　1、我需要做BuildingInspection(房屋检查)么？　　澳洲买房，尤其House(平房)/Townhouse(排屋)/Unit(单元房)，基本买家都要做BuildingInspection(房屋检查)。Apartment(公寓)可以看情况决定是否做。　　2、什么时候做BuildingInspection(房屋检查)？　　PrivateSale(私人购买)买的房子，Offer(条款)被接受之后或者房屋买卖合同生效后，马上就要联系BuildingInspector(房屋检查)做。BuildingInspector(房屋检查)也要时间安排日程的。　　Auction(拍卖)的房子，赢了Auction(拍卖)的买家，要无条件履行合同条款，所以Auction(拍卖)之后房屋的任何建筑问题，就只能接受了。如果觉得有必要，就需要在Acution(拍卖)前安排BuildingInspection(房屋检查)。　　3、还没做BuildingInspection(房屋检查)，我自己怎么样先做些简单的检查和判断么？　　可以看看内外墙、地面是否有裂缝（尤其是竖直方向的裂缝），地板是否不平（地基下沉会造成地面不平），天棚是否有水印等，做个初步的判断。　　4、我怎么找人做BuildingInspection(房屋检查)？　　也是朋友或者网友推荐喽。或者就到网上找信息，多打几家电话，比较一下价格，再选择就好了。　　5、BuildingInspection(房屋检查)需要多少钱？　　我身边大部分朋友做的都是$395左右，当然房子大小差异，价格会不一样的。　　也会更贵些。　　6、BuildingInspection(房屋检查)整个过程需要多长时间？　　一般需要1-2个小时。　　7、我怎么知道BuildingInspection(房屋检查)的结果？　　一般BuildingInspector(房屋检查)做完检查之后，马上就会打电话和买家沟通，说明房屋大致状况和主要需要关注的问题。如果是PrivateSale(私人购买)，可能会涉及是否继续接受合同的问题。　　书面的报告会在之后寄给买家的住址。　　8、我什么时候能拿到BuildingInspection(房屋检查)的详细报告？　　看BuildingInspector(房屋检查)的具体情况，一般1-2周。　　9、BuildingInspection(房屋检查)报告很长，看不懂怎么办？　　可以和BuildingInspector(房屋检查)联系，让其对问题做出解释并给出初步解决方案。　　10、BuildingInspection(房屋检查)出了问题，我可以解除合同么？　　如果你的合同里有：SubjectBuildingInspection((房屋检查))条款，就可能可以解除合同。　　这个条款一般两种情况：　　A、合同保证买家满意，那么只要买家指出不满意的问题，就可以解除合同；　　B、合同在建筑物有“MajorConstruction”(重点建设)问题的时候，才可以解除合同。这种情况，如果买家的BuildingInspector(房屋检查)确定有“Major”(重点)问题，但是卖家不同意，就比较麻烦，需要法庭判定了。　　第七步：【交接过户】　　1、什么叫Settlement(过户)？　　就是正式过户。当天买家成为房产的主人。　　2、我什么时候Settle(过户)将在哪里写清楚的？　　购房合同。　　3、哪些情况可以造成Settle(过户)不了的？　　A、买家贷款没有按期审批：买家过失。　　B、买卖双方银行无法按期预约安排过户。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况：买家或卖家的过失。　　C、律师或者过户师的过失：买家或卖家的过失。　　D、所购房产正在出租，租客延期交房：卖家过失。　　4、Settlement(过户)日可以提前么？　　可以。只要买卖双方都同意，贷款等手续就绪后，就可以告知自己的律师和对方律师商量提前settle(过户)。　　5、因为买家原因无法Settle(过户)，我要赔多少钱？　　一般按照合同条款走。如果不是卖家(Vendor)特别让步，因为买家原因造成settlement(过户)延期，买家将按日赔偿。听说过每天$1000左右的。　　所以基本买家要尽一切努力保证settlement(过户)。　　6、因为卖家(Vendor)的原因无法Settle，卖家会赔我钱么？　　澳洲规则，保证卖家利益。所以，合同里面一般会写，卖家(Vendor)可以延期多久Settle(过户)而不负法律责任的。　　7、Settlemen(过户)那天，我需要做什么？　　你需要等,等律师或者过户师会代办一切过户手续。办好之后，律师或者过户师会通知买家：一切搞定，可以到中介那里拿钥匙了。房产就是买家的啦。　　第八步：【购房步骤】　　澳洲房产购房者购买相关澳洲房产项目，与签订购房协议书，并支付1-2万元订金。　　(记得收取收据)一般在10天内，会有买家也就是您的澳洲房产律师所，为澳洲房产购房者（您）讲解澳洲房产购房合同，合同为全英文版，澳洲房产律师会草拟中文简版合同加以说明，提出专业意见，充分保护买家利益后签约，签约的同时签订律师代理协议，并付50%的律师代理费(澳元)，一般为700澳币左右。　　5-7天后，澳洲房产购房者须从银行汇出10%的首期房款至澳洲房产购房者代理律师，买家律师确认无误后，再存入卖家律师在澳洲的“政府监管的银行信托帐号中，待律师收到首期款后，凭收据将1-2万元订金退还给澳洲房产购房者。　　律师将合同交开发商，签字认可。　　澳洲房产交房时间：如果是现房，3个月内交房，如果是期房，则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。　　房屋完工后：发展商持3项法律文件：　　a.持牌测量师发放合格证书（P.C.C）（PracticalCompletionCertificate）　　b.政府验收检查合格证书（C.C）（CodeofCompliance）　　c.房屋产权证书（T.C）（CertificateofTitle）　　卖家律师发出正式通知信给买家律师，通知楼已完工。（Settlement）。　　买家律师收到通知后，买家律师办理产权证，将房款转入发展商户。发展商收到全部房款，购房手续完成。　　付款方式：将尾款的90%（其中80%可以是贷款合同加10%的现金，也可以50%的贷款合同加40%的现金，根据购房者的现金流而定）加50%律师代理费剩余部分交至律师信托银行帐号，并缴相应的物业印花税。购买完成。