据专家考证,地坑院有六千多年的历史,早在庙底沟文化时期就已经有了地坑院的雏形。20世纪前期，德国人鲁道夫斯基在《没有建筑师的建筑》一书中向全世界介绍了地坑院。书中刊载了4幅航拍的陕县地坑院村落照片。像这样的村庄现存200多个，有地坑院12000余座。保存较好的有张村塬的庙上村和张汴塬的北营、曲村等，现存时间最久的地坑院已有300多年，住过六代人以上。这种神秘、奇特的民居，可以说在中国乃至世界都是独一无二的。
地坑院的特点为就地取土挖穴建宅，一般深为6米长方形，大小规格有8孔、10孔、12孔３种院落，按功能分有主窑、客窑、厨窑、居住窑、牛羊窑、杂物窑、茅厕窑、门洞窑。厨房有排烟管通到地面。在院子中间还有窨井，窨井一般挖有6米多深，下雨时，院里的水都流进窨井里，就不会往窑洞里倒灌了，相当于比较完善的排水系统。
挖地坑院时，都是众乡亲齐上阵，5个人最短5天挖出一孔窑。但挖窑洞不能一下子挖完，那样容易塌，必须先挖一面的一个窑洞，再挖其他面的，最多一次在四周挖3个窑洞。挖完后，让挖好的窑洞干燥干燥，等上一两年后，再挖其他窑洞。一个地坑院完全挖好，往往要四五年时间。每逢雨雪天过后，还要通过圆柱形的石碾碾压地坑院上面，以防止坍塌。
地坑院坚固耐用、冬暖夏凉、挡风隔音、防震抗震。冬季窑内温度在摄氏10度以上，夏天保持在摄氏20度左右，人们称它是“天然空调，恒温住宅”。院内常住居民绝大部分为一个家族，其中辈分最高的宅主居住在宽敞些的主窑内，吃饭时全家人一起围坐在院内。
虽然地坑院优点不少，但也有着很多缺点，例如通风和光线较差，雨后潮湿。许多农户买的汽车、摩托车都无法开进地坑院内，非常不方便。在现代文明的强烈冲击下，不少人家已经搬出了地坑院。目前，仍然居住在地坑院里的都是老人，他们怀着一种无法割舍的恋旧情结，不愿意改变固有的居住环境。在政府的扶持下，不少地坑院成为了旅游的景点。