7个问题读懂房屋养老金

渗水、电梯坏了、路灯不亮了……当小区内共用部位或设施碰到要维修的情况时，房屋养老金可以来支付这笔维修的费用。其实从我们一入住小区，房屋养老金就开始与我们息息相关了。但是，你了解房屋养老金究竟是什么，它怎么来，要怎么用吗？今天我们以7个问题，囊括到房屋养老金的方方面面，让你将房屋养老金的来龙去脉了解透彻，也有利于业主维护自身的利益。房屋养老金是什么？房屋养老金是物业专项维修资金的俗称，这笔资金是用来保障你所居住的小区内物业共用部位、共用设施设备保修期满以后的维修和正常使用。房屋养老金从哪里来？这笔资金主要是由两部分组成：一部分是针对建设单位首期归集的维修资金；一部分是针对每个业主日常收取的维修基金。首期归集的专项维修资金由建设单位按照整个物业的建筑安装工程总造价的2%交纳，不同形态物业的造价标准则参考附表。举例来说，如果是电梯高层小区，每平方米开发商按照造价2%需要缴纳49.64元，如果小区建筑面积为10万平方米，那么开发商就应该缴纳496 .4万元作为首期房屋养老金。而这笔钱由开发商在项目竣工验收合格后、办理初始登记前进行缴纳。业主从入伙后开始缴纳物业费时，就开始缴纳日常的物业专项维修资金。深圳市现行日常收取这笔资金的标准是：多层0 .15元/月/平方米，电梯高层0 .25元/月/平方米。由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收，并设立物业专项维修资金代收代付结算专户，按照每个季度定期将代收的资金存入深圳市管理机构所指定的银行专户(建设银行和平安银行)里，由市管理机构统一监管。房屋养老金怎么使用？在所居住的小区内，涉及到共有部分物业的维修、更新和改造，应当经业主大会或者相关业主依法表决同意后才可以使用。由业主大会首先对此次物业专项维修资金做出使用和续筹方案，经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意，方可使用。具体办理程序：(1)物业服务企业根据物业情况或者业主要求，拟订一个维修、更新、改造方案。方案应包括拟维修、更新、改造的项目、费用预算、分摊范围和标准、施工单位选定方式等具体内容；(2)业主委员会将上述维修方案提交业主大会或者相关业主表决。预算费用超过10万元的，表决前须经第三方机构对工程费用预算等进行审核;(3)物业服务企业持规定提交材料到区管理机构进行备案，然后到市管理机构办理拨款手续。市管理机构可先行向物业服务企业拨付不超过80%的项目经费预算款项；(4)物业服务企业组织实施维修的具体工作；(5)在维修工程竣工验收合格后，物业服务企业带着该项目有关竣工验收合格文件、合法票据和结算资料等，到区管理机构进行备案，经备案后到市管理机构办理剩余款项的划拨手续。哪些维修能用房屋养老金，哪些维修不能用？按照规定，小区内的共用部位和共用设施设备可以使用房屋养老金。共用部位一般包括：建筑基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，一般包括电梯、中央空调、供配电设施、各排水设施、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公共车场(库)、小区智能系统、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。不过也有一些例外情况，就不能使用房屋养老金。一是共用部位和共用设施设备还在保修时间以内；二是有关规定由公用事业单位承担的维修费用，比如水、气、暖、通讯等；三是能够找到责任人，比如电梯故障是人为损坏；四是物业服务合同里有约定，应该从物业服务费里支出的。据了解，深圳市物业专项维修资金管理中心正在研究，最晚明年会出台一个目录，收录小区内可使用房屋养老金的部位和设备。谁在管理、监督我们的房屋养老金？这笔房屋的养老钱统一都由深圳市物业专项维修资金管理中心进行管理。在首先保证使用的前提下，新增资金 自 存入银行专户 之 日 起第一个月按照银行活期利率计息，从第二个月开始要求银行进行增值，不低于3年期定期存款收益，依法进行组合存款或购买国债。存量资金以及利息部分继续滚存、增值。物业专项维修资金的增值收益全部分摊到业主账户。如果没有这笔资金的老小区，遇到重大维修怎么办？深圳的物业专项维修资金制度是在1994年建立起来的，在此之前的老小区，和这以后由于各种原因(比如开发商已被吊销，无法追缴)因而没有这笔养老金的小区，在发生大额维修的话，比如电梯、外墙等，就由业主自筹，或者是未雨绸缪，由业主大会决定要不要设立维修基金账户。目前，深圳市物业专项维修资金管理中心目前正在研究设立一个共济金，就是利用物业专项维修资金增值的一部分资金，供上述没有养老金的小区可以进行提取。不过目前这一个计划还没有最后审批通过。如果没有做到半年公示，会怎么样？根据《深圳市经济特区物业管理条例》规定，物业服务企业应当至少每半年公布一次物业专项维修资金收支情况。收支情况应包括本物业项目物业专项维修资金收入明细表和支出明细表。如果没有按规定公布的话，区主管部门将责令改正，并处以罚款。