同国有土地上房屋的征收与集体土地的征用、房屋拆迁一样，“腾退”也区分是在国有土地上还是集体土地上进行。国有土地上一般称其为房屋腾退，意思为腾出房屋、国家收回，集体土地上一般称为土地腾退，腾出房屋退还土地。最近两年来，腾退作为农村集体土地上拆迁的新形式，在征地拆.迁中被广泛适用。其最早源于2001年12月30日北京市政.府发布的《北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》。此办法首次提出采用“腾退”的方式，解决各区县绿化隔离地区所需土地的置换问题。正因为腾退所需的审批流程少、成本低，很快被一些乡镇.政.府作为应对集体土地拆迁的“杀手锏”，大范围的拓展开来。而对于“被腾退”的当事人而言，往往会面临腾退“时间短”“赔.偿.低”“维.权.难”等问题。
目前在北京，已经有多个村集体通过腾退的方式进行了集体土地的拆，迁，逐渐形成了有体系、有步骤的拆迁方式。这种方式规避了逐级审批和办理多种证照的法定程序，仅通过村委会的决议就可以确定对本村集体的拆迁范围和补偿数额。
一少部分较为规范的腾退项目，会在安置补偿方案中注明经过了村民委员会会议决定，事实上也经过了村民的决议和讨论。而在大部分其他的腾退项目中，村集体均是找来一部分村民象征性地进行决议，然后草率的通过预先拟定的安置补偿方案，实难体现基层民主，侵,犯了集体成员的土地权益。
根据现有的法律规定，“腾退”实际上是不合.法的。
村民会议不能决定腾退目前的农村集体土地腾退均声称其合法性来源于《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。然而根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第27条第二款的规定：“村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国,家的政策相抵触，不得有侵,犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利”。显然可以看出在实践中只要是涉及到了“腾退”都是与村民的人身权利和财产权利息息相关。因此目前的农村集体土地腾退均声称其合法性来源于《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条是站不住脚的。
村委会无权实施腾退根据《土地管理法》第44条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。根据项目的不同规模，较大的由国,务院批准，其余由省、自治区、直辖市人民政府批准或由市、县人民政府批准“。同时，第46条规定：“国,家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施“。可见村委会并无权对于集体土地进行征收。
村委会的违,法拆迁行为应受处,罚根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第25条规定：“违反本办法第七条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款”。即村集体以村民委员会会议的形式进行违,法拆迁也是应当受到处,罚的。