怎样购买学位房的技巧

1何为地段生?人户一致,学位房是实际居住地由于今年适龄入读小学的人数暴增,大部分小学的地段生都爆棚,择校更加困难,因此不少家长更加看重学位房。不过有很多家长表现得很淡定,等小学报名的高峰期过了才去交资料、填表格也不着急。这些家长有个共同的特征:为小学地段房产的业主,并且人户一致。究竟什么样的情况才能被视为地段生,学位房也名副其实拥有学位呢?从各区、各小学的招生简章可以看到,家长(或法定监护人)拥有地段内的完全房产(100%产权),家长、小孩的户口都在该房产内,便符合地段生的要求。而且,人户一致同时还要求小学地段房产是适龄入读小朋友的实际居住地。也就是说,如果家长在市中心买一套学位房用于出租,家庭实际住在郊区大房子中,这对于小孩在地段所属小学上学并没有保障。在小学招生前地段小学的家访或者摸查中,被发现该房产不是该家庭的实际居住地,即使家长拥有学位房,家人的户口也已经迁往学位房,也会被学校认定为需要回到实际居住地所属的小学报名或成为统筹生。2学位房不是唯一房产能保证入学吗?完全房产、人户一致就没问题“我拥有一套名校学位房的完全产权,在该房居住,户口也已经迁入。但我在其他地方还有房产,报名时学校会不会要求提供名下房产情况证明?是否该学位房是唯一的房产才会按地段生招收?”由于今年适龄入读儿童暴增,各小学的招生都几近满员,因此不少家长担心学位房不是唯一房产,在报名时会被卡。记者多方了解到,各区的小学都没有要求学位房必须是家长的唯一房产,只是严格执行“人户一致”的原则。学校要求家长出示名下房产证明的情况,仅多见于祖辈房产(不完全房产)的情况,小孩户口在祖辈房产,小孩和家长同住在祖辈房产,祖辈房产也是小孩家长的唯一住房,这种情况下,家长在报名时要提供名下无房的房产情况证明。名校报名时要求家庭提供房产情况证明、有家长为“符合要求”不惜在小学报名前将多余的房产过户甚至假离婚其实是讹传。唯一房产(居住地)证明怎么开?如果是祖辈房产,按学校要求,要出具无房证明或唯一房产证明,必须是唯一房产才能对口入学,否则可能会统筹安排学位。学校要求出具的证明一般有两种:一是无分房证明,由父母单位分别开出;二是唯一居住地(常住)证明,由住址所在街道开出。有些学校则认定由房管局出具的家庭房产情况明细表,这种证明须由查询人本人,携带身份证前往家庭住址所在的各区房管局办事窗口查询打印,80元一份。3如何避免学位被占用?核查所有原业主情况即使房子属于名校地段,如该房产有在读的1-5年级小朋友,会影响到即将入读的小孩。因此家长们在购买学位房时务必要查清楚学位是否被占用。广州各区规定:“只要报名时该住宅单元原业主没有小孩在对口小学在读1-5年级的,由对口小学接收;如该住宅单元原业主已有小孩在对口小学在读1-5年级的,均由区教育行政部门按就近入学的原则统筹安排学位。”购买二手学位房之前必须多问多查。不少学位房会经过几手转卖,如果卖房的业主不是一手业主,买家除了核实卖房业主是否占用学位、在购房合同写明违约条件外,还必须核实上一手、或者上上一手业主是否占用学位。最稳妥的方法是查学校档案,看该户籍地址有没有一至五年级的学生在读。如果无法查到学校档案,有业内人士教路,在买卖合同上注明“如果该房产学位被占用,业主必须赔偿X万元”进行约束。市民李小姐就遇到了一件十分闹心的事。她为明年即将入学的女儿买了一套学位房,办理户口迁入时才发现该房产上还挂着两个户口,让她惊心的是,其中一个小孩只比自己女儿大几个月,是今年报名入读小学的小朋友。李小姐清楚记得二手房业主没有小孩,怎么会半路杀出个适龄儿童来占用学位呢?经过打听李小姐才知道,这两人并不是原业主的家人,而是再上一手业主的家人。原业主是投资客,并没有留意房屋户口情况,对房产上还挂有户口也不知情。李小姐在得知房产学位会被占用时,已经快到小学报名时间,前前业主小孩已作为统筹生成功在该路段小学报名,这意味着李小姐的小孩明年并一定能入学该地段小学,只能作为统筹生。4小学地段公布后再买房较稳妥?除非一个月内搞掂买卖手续4月份,各区陆续公布了个小学报名的地段生范围。有些名校的地段几年都没有变化,有些学校有新的变化或者微调。比如天河区内的省一级学校:华景小学、员村小学近两年招生地段都有明显变化。这样一来,一些按照往年的地段购买了学位房的家长,有可能到头来还是和学位房擦肩而过。有些家长不禁疑问,小学一般在每年4月公布招生地段,报名一般在5月10日以后,是否在4月份小学地段公布以后购买学位房才稳妥?业内人士表示,这是相当危险的做法买学位房一定要提前准备。如提前了解心仪小学地段的房产、价格等,如果等到小学地段公布后才购买学位房肯定来不及。即使家长之前已看好房子,双方都有意愿交易,房子产权清晰、业主愿意配合,在短短一个月时间内即使有可能完成学位房的交易过户手续,但这样做的风险和变数实在太大。需要提醒家长注意的是,近年广州已取消了二手房需入住满两年的限制,凭房产证或购房发票和购房协议都可以报名。但祖辈房产则要求“入户满两年”。即小学报名时,适龄儿童入户该户籍地址的时间要满两年,且该住宅单元以往业主没有小孩在对口地段小学在读一至五年级,可作为地段生入读对口小学。5父母租房,子女能否入读地段小学?在租住房屋有户口等特殊情况可被接收在目前的高房价下,不是所有人都有能力买房。租房、无房产的家庭除了择校外,就无法入读地段小学享受义务教育了吗?记者了解到,有一些特殊的情况,租赁房屋的家长子女也可以被统筹安排学位,甚至被视为地段生。以越秀区为例,该区规定,对手续完备的由适龄儿童的父母租住房管局或本单位房的租住户子女,该住房为适龄儿童及父母在广州市的唯一居住地,能提供相关的租住凭据和与租住地址一致的户口簿,在全市统一正式报名时,该住宅单元无小孩在对口小学在读1-5年级的,由对口小学接收;如报名时在同一住宅单元已有小孩在对口小学在读1-5年级的,均由区教育行政部门按就近入学的原则统筹安排学位。而对手续完备的具有本区户籍的租住私人房屋或租住非本单位房,且在租住合同有效期内的租住户子女(该住房是适龄儿童与父母在广州市的唯一居住地,能提供经街道出租屋管理中心登记备案的有效租赁合同)也同样由区教育局统筹安排学位。