拆迁方常用的心理战术 系列二

(四)首轮给予极低的报价　　正常的拆迁都是先公布补偿的政策，然后在这个政策的基础上进行评估，双方再就评估价格进行协商，但是这两年随着拆迁中违法程度的加深，很多项目根本不公布拆迁或征收公告，不公开公布补偿政策，也没有评估报告，然后直接给被拆迁人报一个极低的补偿价格，或者只有一个没有盖章的评估报告，这个评估报告也只是给你看一眼然后就收回去，然后再在这个价格的基础上双方进行协商。　　一开始我们律师也很奇怪，不知道拆迁人的真实用意，一个价值一千万的企业政府为什么敢报价一百万甚至是几十万。后来经过几个回合的谈判，我们开始慢慢理解拆迁人的真实目的所在，在这里，给大家说一个办案过程中遇到的案例。　　一个山东某地的加油站有两千平左右的国有商业用地，因为是2000年左右建的，只取得了建设用地规划许可证，没有办理房产证。这个加油站取得了所有的合法经营证照，包括经营加油站的特许经营许可。在2006年，中石化曾经出价六百万想收购这个加油站，因为双方价格最终没有谈妥搁浅。2012年的时候，这个加油站遇到拆迁，拆迁人没有给任何评估报告，直接以该加油站没有取得建设工程规划证和施工许可证为由定性为违章，然后象征性的给予了40万左右的地上物补助。40万的补偿价格和2006年中石油600万的收购价格，简直是差了天和地，这里还没有计算600万收购价格因为房地产市场的变化从2006年到2012年发生的变化。加油站的经营者找到我们的时候手足无措，他们非常不解为什么政府能给出这么低的价格，甚至已经不知道自己的这个加油站真正应该值多少钱。　　后来随着双方接触、谈判的深入，拆迁人多次暗示：你想要多少钱，你可以提，双方还有很大的可谈空间。但同时又表示，2006年中石化的收购价格不具有任何可比性，不要在这个基础上进行考虑。　　至此，我们开始慢慢明白，其实拆迁人首轮极低的报价存在一个很大的弹性空间，他的真实用意在于彻底的打压你的心意预期，让你不敢对自己的企业进行合理估价，不敢要价，然后在他报价的基础上，经过反复谈判，反复斗争，最后双方达成的价格有可能翻了几倍甚至是十倍，让你感觉已经取得了很大的胜利，但是，这个价格实际上仍然远远低于合理的市场补偿价格，因为在这个过程中你所参照的谈判补偿价格是他的首轮报价，而不是你最初对企业的合理估价。　　(五)拆迁方撤场，项目停止　　有的项目进展到后期，一般只剩几十户的时候，拆迁方会突然告诉剩下的被拆迁人，这个项目停止了，拆迁方要撤场了，要么是停个三年五年，要么就是换更有权力的上级部门来用更强势的方法进行拆迁。一般情况下，拆迁后期的环境的都是脏乱差，并且安全没有保证，小偷小摸甚至黑社会经常来骚扰，坚持到最后的被拆迁人大多承受的压力很大，精神疲惫，这时候如果告诉他在这样的环境还要坚持个三年五年，很多人就崩溃了，妥协了。　　其实一个项目如果进展了一大半，有条件的话拆迁方是绝对不可能让它停止的，因为，那么多的资金已经进去了，如果不能按期开工，其实损失最大的是他们。　　(六)取消奖励　　到期不签定补偿协议将取消获得拆迁奖励补偿的资格，这是拆迁方很常用的一个心理战术。一般拆迁奖励费的名义都是提前搬家奖，配合拆迁奖励，原来基本都是按户给予奖励，每户五千元到一万元，目的也是鼓励提前签约，提前搬家。但是后来这个奖励就有点变了性质，奖励的金额变得越来越高，有的项目每户光奖励就有几十万，最高的补偿金额与拆迁补偿金额几乎相当，都到了上百万。　　按照拆迁方制定的政策，如果奖励期内不签约，这些奖励就没有了，动辄几十万，上百万的损失，会给被拆迁人很大的心理压力，不是一般人都能承受，很多的被拆迁人就是看不清楚形势的情况下匆忙的签了协议，错失争取补偿的机会。　　实际上这只是拆迁人的策略，刻意提高的奖励费都是从拆迁人应得的补偿里扣出来的，我们的实践证明，只要维权得当，过了奖励期也都能拿到奖励费。　　另外还有如贴大标语、全天广播等方式也是拆迁方较为常用的手段。拆迁过程中，专业拆迁维权律师除了可以提供专业法律服务，如审查项目的合法性，提起行政诉讼之外，还有一个很重要的作用，就是利用其长期从事拆迁维权事务的经验，来帮助被拆迁人分析整个拆迁形势，判断拆迁方的各种虚虚实实的心理战术，在心理上给被拆迁人提供坚强的后盾。