签定二手房买卖合同需“先动眼后动手”

在近来从福州房产信息上等众多的房产媒体上不难看到到二手房交易火爆的信息，而究其愿意大部分是由于“国五条”细则中提到的对税费收取比例的变化，导致购房者集中提前过户，但这也不能排除二手房其本身的特点，在福州房产信息上多是可以找到心仪的房子，而可以实地看现房无疑是许多新房不能企及的，再从福州房产信息上也不难看到福州二手房房源的装修情况，多是已装修好的房子为主，这样省去了购房者装修时需花的一大笔费用。但是在二手房交易时还是需要谨慎，尤其是在签订二手房买卖合同时，在动手签订二手房买卖合同时不妨先“看”房子。　　一、看是否有房产证　　对于在福州房产信息上看房子先注意的一点就是有没有房产证。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买方来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以在福州房产信息上最好选择有房产证的二手房屋进行交易。　　二、看土地情况　　对于许多的二手房买家来说，有时候会忽略了这一项的时间问题，其中注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。　　三、看是否有人在租　　从福州房产信息上是看不到是否有人在租住的，而如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产的情况。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说二手房买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。在二手房交易中也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。所以在这种情况下，一定要明确二手房购房买卖合同中的条款。　　四、看市政规划是否影响　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买方在购买时应全面了解详细情况。　　五、看物管费用是否拖欠　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。　　六、看合同约定是否明确　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，这样才能最大限度地保障自身的利益。