农村房屋买卖合同风险分析

农村房屋买卖合同风险分析　　　　【摘要】农村房屋买卖合同风险有哪些，该怎样防范呢？根据深圳企业法律顾问的专业意见，为您作了详细解答，希望能对您有所帮助。　　　　一、村建集体土地租赁房　　　　城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村集体土地建设的'小产权房'违反国家法律和行政法规的相关规定，不具有合法性。经省级人民政府审核同意和国土资源部审核批准的'村集体租赁房'允许出租，但不能出售或变相的'以租代售'。　　　　现行法律法规不承认农村'小产权房'。但在城市房价高，国有土地使用权出让金所占城市房价比重居高难下，'集体土地集体所有'、相关政策和法律法规在'以租代征'、'以租代售'认定上的标准缺乏的背景下，无须缴纳出让金的集体土地上兴建'小产权房'必然形成大幅利润空间，乡村集体组织、开发商结成的利益链条，通过'以租代征'、'以租代售'的所谓'擦边球'操作，与消费者对住房的刚性需求及改善性需求一旦结合，便形成了目下积重难返的'小产权'房屋交易现实。　　　　'村集体租赁房'与其说是对农村集体土地出租房屋建设的一种改革'探索'或'创新'，不如说是一种对集体土地上房屋'以租代售'的当地政策保护，为最终'小产权房'之路的合法化留下隐患，或者机遇。故'村集体租赁房'的开发建设，要么通过立法修订消除其面临的诸多法律障碍，要么在现行法律框架下，通过国家征用变更土地使用权性质，统一纳入保障性住房建设开发行列。而对于已建、已售的乡村'小产权房'的处理，久拖不决只会形成更多集体土地房屋交易的乱象。困境解决之道，不仅面临法律、政策的调适，且对违规操作的既得利益者的处理结果，因追溯时效与时间、违规主体存亡与否，处罚力度与范围均无法做到公平。其结果，需要政府对现实作出一定的妥协，惩前毖后，在以后加大执法力度，杜绝乱象更大范围蔓延或再生。更远的将来，城乡二元对立消除、城乡户籍一体化实现，'小产权'房的一切问题都会真正的迎刃而解。　　　　【相关法律风险提示】　　　　（1）城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村所谓'村产权'、'乡产权'房不合法。价格或许便宜，风险一定很大。　　　　（2）集体土地上建造的房屋，以'廉租房'、'公租房'、'集资房'、'新农村工程房'、'新居工程房'等名义，或变相的'以租代售'进行房屋交易，因为无法办理产权过户，合同效力无法补正，故交易的合法性不受法律保障。　　　　（3）或乡镇政府向城市居民或非统一集体经济组织成员颁发的房屋'所有权证'或'集体土地使用权证'不具有合法性。　　　　（4）小产权房买卖合同无效，因买受人对房屋权属存在审核义务，故对合同无效亦存在过错，故存在房款返还时，是否支持利息，法院有不同判例。　　　　二、老旧房契的法律效力　　　　当事人持有土地改革前政府颁发的土地房产所有证书或权状等'老旧房（地）契'或其存根主张相应权利的，原则上不予支持。但诉争房屋现状未发生改变或房屋所有权未发生变更的，前述凭证可作为房屋权属的证明。　　　　【相关法律风险提示】　　　　（1）房屋权属证是权利人享有该不动产物权的证明。老旧房（地）契非法定房屋权属证。    （2）房管部门设立的房屋产权登记簿是物权归属和内容的根据，购房人签订房屋买卖合同时，应尽量到房屋权属登记部门查询拟交易房屋的权属状况。　　　　三、农村房买卖合同无效　　　　农村私房买卖原则无效。农村住房转让时，宅基地使用权一并转让，故农村私房买卖合同涉及农村宅基地的转让。依照《土地管理法》和有关政策的规定，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。司法实践中，如果农村宅基地房屋买卖合同的时间较早，且房款已付清，房屋已实际交付，且经有关政府部门审核同意，从保护交易安全角度出发，农村房屋买卖的买受人即使是非同一集体经济组织的村民，或者是城镇居民，亦不作无效处理。　　　　地方法规或规章很早就在农村房屋抵押贷款制定过规范性文件，因抵押权的实现必然以集体土地上的房屋所有权转移为条件，故实质效果等同于房屋买卖，在政策、法律未作修改前，这样的'破冰'之举适法性值得考量。　　　　2007年实施的《物权法》就一定范围的农村房屋买卖合法性予以明确，但亦只是对过去政策、法律法规的重申或延续，即本集体经济组织成员内部有条件的相互转让，并未就农村房屋向本集体经济组织外的成员或机构抵押和出售予以解禁。    既然是作为一项原则性规定，不排除司法实践中，因买卖时间长、交易过户后双方履行并无异议，交易时不存在其他违法行为，而认定有效的例外。这样的有效判定不仅能反映裁判者对公平、诚信的内心确信，而且符合立法保障社会秩序和良好风俗的目标，并为一般社会大众的价值观所包容；但也依然是作为例外的特别个案存在，而以一般原则存在的农村房屋买卖无效的规则，始终没有变化，在可预见的将来，也不会轻易消解。　　　　【相关法律风险提示】　　　　（1）我国现行法律对农村私房买卖合同采取的是严格、审慎的态度，一般以违反现行土地管理法律规定确认双方之间的房屋买卖行为无效。但对买卖双方同为同一农村集体经济组织成员，办理了宅基地使用权变更登记手续的情况做例外处理。　　　　（2）禁止购买农村私房不仅限于城市居民。国办〔1999〕39号文关于'农村的住宅不得向城市居民出售'的规定不涉及向农村居民转让农村住房的问题，但不能据此得出允许向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房的结论。即使同一乡镇的村民，在不同村之间买卖房屋，即使买方属于因征地而失地、失房的'农转非'人员，即使村委会做见证，付清房款、入住数年，仍面临合同无效的风险。　　　　（3）农村房屋买卖合同无效的后果，双方返还。因双方当事人对合同无效均存在过错，故出卖方主张的房屋或宅基地使用费通常不会被支持，房款返还时是否支持利息，司法实践中通常从公平原则出发，认定房款利息及房屋升值导致买方的经济损失是否亦由出卖方补偿。意味着，城镇居民购买农村房屋，无法办理过户，风险一直存在，而且利息可能亦会因居住案涉房屋而产生使用费两抵。　　　　（4）城镇居民购买宅基地上所建房屋，即使经过十余年，亦因违反国家政策的刚性规定，可能产生合同无效、腾退房屋的风险。时间久远并非其合同效力必然成就因素。故买方在购买房屋前，不仅要看对方的私有房产所有证，还要审查土地使用权证，以明确是否属于宅基地上建房性质。　　　　（5）买卖农村房屋，买方的风险还体现在诉讼程序上。无论是由卖方起诉主张确认合同无效，还是由买方先起诉确认合同有效，两种截然相反的诉讼请求都摆在买方面前：合同有效，继续履行；合同无效时返还房款同时赔偿损失需要通过反诉或另案起诉实现。在同一诉讼程序中提出两种诉讼请求，不仅削弱己方立场，且面临诉讼请求不明确之虞。　　　　（6）隐瞒集体土地性质的房屋出卖合同，法院可能会认定出卖方欺诈而适用双倍赔偿。案见河南郑州中院（2009）郑民二终字第764号'于某等与郭某房屋买卖合同纠纷案'。