怎样成为一个精明的墨尔本房产投资者

随着澳洲人口的快速增长，人们对于澳洲房产的需求也越来越大，澳洲房价也从之前的低迷时段，不断攀升，迅速上扬。　　快速圈定目标　　三项指标让您成功规避投资风险。　　1、凈收益　　快速计算凈收益水平。指标越高，说明投资带来的收益越高。凈收益额=总收入-营业支出。尽管凈资产收益率会随着物业的类型、房龄和位置，　　以及市场的变化而有所不同。但研究表明，根据这项指标，您仍然能够很快在目标地区锁定具有升值潜力的物业。　　2、现金回报率　　指现金投资的现金收入，“年度现金收入”和“总现金投资”的百分比。每年的现金流量=凈营业收入-利息支付。在计算支出时，除了占购买价格30%的首付之外，还要加上印花税等成本，这部分约占购买价格的7.5％-8％。综上所述，商业物业的现金回报率应该不低于10％，才值得进一步考虑。　　3、债务偿付比率　　这项指标是金融机构的最爱。“凈营运收入”和“还本付息总额”的百分比。一般情况下，债务偿还比率至少是债务服务费用的1.2倍。否则，您需要提供额外收入或者资产抵押作为证明。　　请牢记：在现金盈利的同时，您仍然可以通过申报所得税亏损，实现全额退税。　　海选结束，接下来，您便可以决定哪些物业有资格进入下一轮的财务分析。　　底线：成功的秘诀在于使用真实的数据。　　请务必确保您手上的数据是物业情况的真实反馈，而非业主乐观的预测。　　澳洲建筑业略有恢复　　据最新预测，截至2013年5月，澳洲建筑业预期将减产4％。　　政府在基础设施领域缩减开支，导致建筑行业开工总体下滑。和过去的12个月相比，澳洲建筑总体施工量减少3％。　　据估计，今年3-5月份，建筑业总产值为$156亿，相比过去3个月（2012年12月-2013年2月）$162亿有小幅滑落。期间，总开工量预计减少10％，而住宅建筑（包括老年护理中心）的价值损失20％。　　长线来看，同2012年的第二季度相比，2013年住宅建筑在本季度表现良好，有11％的回升。　　第二季度商业物业的开工有望回升80％，较去年同期增长27％。　　在未来12个月内，建筑业不可能有大的改善。澳币高汇率、公司预算紧张，以及苛刻的银行贷款标准，将继续挤压建筑市场。　　虽然在商、住物业有一些活跃的迹象，但整体建筑市场仍保持低迷。　　从全国范围看，新州和昆州显示良好的增长势头。但是，对昆州的增长最好保持冷静，市场仍处于3年前的20％以下。　　据调查：“民用建施施工开始加速度下滑。尽管有传闻表示工作报酬正在下降，但能否导致工作机会增加，还有待观察，”。　　从2月份的数据来看，澳洲的房屋和工程建筑施工活跃指数提高了9.4点，至45.6点，但仍然低于50点，所以市场仍不振。　　尽管每一笔交易各有差异，但是，这并不妨碍您使用一系列简单的投资技巧，有效地筛选出“黄金物业”。