购二手房主要事项

产权风险（查产权）1.产权人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。卖房人并非房屋的产权所有者,房屋为2人或多人共有，其他共有人不同意出售房屋。或出售人出示真实有效的房产证、土地证、身份证及授权委托书等证件，如为共同财产，房屋共有人必须到场和签字，确保买卖过程的合法性。（亲自和卖家一起房产局查产权真实性）2.房屋被保全、查封、抵押(在合同中约定好，如若存在被保全、查封、抵押的情况，应当承担先行赔付)。3.弄清土地权属是40年、50年还是70年，是否为合同房，特殊房屋，不符合转让条件。4.出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期向下家收取定金的内容。5.签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一的印章。6.签好中介协议后实际交付定金前，购房者出具上家委托中介收取定金的委托书。7.收到委托书后，在交付定金出具收取定金的收据。该经办人员的签字不行，一的印章。8.还要查看水电费、煤气费、电话费、有线电视费、管理费等费用是否已缴清，对于拖欠的费用如何解决等问题。9.一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来；二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。10.最好规定什么时候过户(过户时间)，房子有没挂户口，户口什么时候迁走，学位有没占用。11.防止中介吃差价（不要过早给中介知道你的底价，找多几个中介试探卖家底价），现在经常出现防止中介吃差价，独家房源的更要小心。佣金一般可以杀价到1.5%-2.0%，少于1.5%，肯定吃差价。我就是因为佣金杀的太低，没有防备，给卖家和中介串通吃了2W差价。12.办理按揭注意事项：按揭费用也是可以杀价，一般0.5-0.6%。成交价和评估价是不相等，按揭之前一定要先评估，评估不到价肯定不可能贷7成。所以一定要先评估能贷多少钱，在看自己能不能拿出首期，我原本是要贷95万，就是因为评估不到价，只能贷85万（那时到处借这10万）。公积金和组合贷跟要在按揭之前了解清楚能不能贷，能贷多少，按揭之前一定要先评估（很重要），协商好出同贷书，在给费用（都可以这样做）。一、买房人应缴纳税费：1、契税：房款的1.5%（面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）2、印花税：房款的0.05%,3、交易费：3元/平方米,4、测绘费：按各区具体规定5、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。二、卖房人应缴纳税费：1、印花税：房款的0.05%,2、交易费：3元/平方米,3、营业税：差价5.5%(房产证未满5年的)4、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）需要先到税务局缴纳税费，然后拿着缴纳凭证到房管局、国土局分别进行房产证、土地证过户。5、土地出让金按照1%缴纳（房改房要）三、其他费用相对较少：交易费：6元/平方*房屋平方数；工本费：一个证件80元；共有权证20元/个；评估费：评估总额的千分之五（银行贷款需要缴纳）；抵押工本费：100元（银行贷款需要缴纳）；购房证明：20元一份，一般需开3份；公证收费标准:300元（如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费）。二手房签约常见合同陷阱有哪些？陷阱一：合同中的不可抗力合同中经常会'不可抗力'者四个字。不可抗力经常针对的是不能如期交房，不承担责任的约定。所以购房者要注意合同中的不可抗力是否有明确的约定。陷阱二：购买意向书摇身一变成买卖合同很多中介为了达成合作，往往会以各种理由让购房者签订购房意向书，这里签字时一定要仔细查看各项条款，有的中介拿着《房屋买卖合同》告知购房者这只是意向书，购房者在购房目的还不明确时就签订了买卖合同，所以在没有看好或确定购买哪套房子之前，千签订任何文字上的文件。陷阱三：避税而签订阴阳合同“阴阳合同”是指除了签署一份实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，以达到减少交税的目的。购房者不能因为为了减少甚至不缴纳交易中的税费和中介一起签订阴阳合同个，这样一旦发生纠纷时，购房者很难保证自身的利益。陷阱四：卖房者并非房主本人，二手房交易中，经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事。所以购房者在买房前就需要确认产权证归属问题，是否有共有人等。1.谨防掉进“格式合同”陷阱大多数的人将“格式合同”和“规范合同”画上了等号，认为合同只要格式规范了，那么内容也就是规范的，殊不知这样就给不法中介提供了可乘之机。所以，为了避免自己被不法中介蒙骗，购房者应该不要只将目光放在合同格式上，还要注意仔细阅读合同内容，一旦发现问题就立马提出来，寻求解决办法。空白处要加以下为空白（防止卖家或中介造假）。2.定金合同应以书面形式签订千万不要轻易相信中介或者售房者的口头承诺，定金合同必须以书面形式签订，绝不能只是口头约定。3.定金的数额必须在合同标的额的20%以内。《担保法》第二十条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同总额的20%”如果遇见中介或者售房者索要的定金数额超过了规定的情况，那就千万不要支付钱款，否则就很有可能造成钱房两空的局面，并且一定要在定金合同中写明定金的数额是多少。4.明确款项性质在定金合同中一定要注意明确款项的性质，也就是说，在合同的条款中一定要出现“定金”这两个字，而不是其它的“订金”、“诚意金”等词语。“定金”与“订金”或“诚意金”是有着很大的差别的，不能一概而论。5.签订购房合同后卖方拒绝过户（因确定规定时间过户）二手房交易中的四次付款行为首先我们来看一下，在二手房交易过程中，买房的四次付款行为，第一次是在签订《不动产买卖意向书》时支付意向金或定金，第二次是签订《存量房屋买卖合同》后支付首付款，第三次是房屋过户后支付的房款，最后一次是支付尾款。第一笔是支付意向金在支付意向金时一定要在房产登记调查买卖房屋的基本信息，看看房产证是真是假，产权人是谁，房屋有无抵押贷款以及被查封等情况。由于《不动产买卖意向书》是买方直接和中介签订的，买方的意向金，所以在交意向金的时候一定要慎重。第二笔是首付款首付款是在签订《存量房屋买卖合同》时或之后几日内支付，这笔款很多，至少在房款的20%以上，而且，首付款的支付风险最大。那么这笔款支付给谁最保险呢？如果直接付给卖方，那有卖方卷款而逃的风险；也有风险，信誉不好的可能有进无出，小中介甚至可能关门走人；这笔房款最好进行第三方资金。如果房屋有抵押贷款而卖方又无力还款注销抵押，通常卖方会要求首付款用于支付给银行还贷注销抵押，这种操作仍存在风险，只是比把首付款直接给卖方风险有所降低。可能出现的风险包括：1、注销抵押后卖方毁约不卖了；2、由于银行扣款有时间滞后，卖方可以利用这个时间差将钱款支取出来。第三笔房款一般是在房屋产权过户后支付过户后房屋的产权人就是买方了，不论是现金支付还是靠银行贷款支付都没问题，但是也要注意这笔款交给谁，收款人一定要是卖方或其委托的收款人。最后一笔尾款的支付也很重要这笔款的数额不大，一般在房价的百分之十左右，但是作用不可小视。它保证卖方在交房时付清煤气、水、电、有线电视、电话宽带、物业管理等费用，还有卖方要把房屋内的户口迁出，不然的话买方就不要轻易的支付尾款。买二手房如何安全交钱？银行托管保障好第一种，买卖双方直接交接。购房人与原房主谈妥成交价格并签好买卖合同后，购房人将购房款存在存折上，在约定时间同原房主到房管局办理房产过户手续，完成房产过户之后，购房人与原房主一同到开户银行将购房款存入原房主的账户。第二种，通过公证处交接，这种方式也称为公证处提存。交易双方共同到公证机关办理房款公证，买方将房款交由公证处代管，卖方在与买方签约登记后，依有关凭证到公证处取款。由于公证处是较有公信力的部门，在公证处的监督下交易双方的权利和义务都会得到很好的保护。但一般需支付千分之三的提存费用。第三种，通过律师事务所交接。即交易双方通过律师事务所签署合同，然后购房人将钱款存入律师事务所，待办完过户手续后，再由律师事务所将钱转付给原房主。第四种，通过银行托管交易资金或由银行为个人出具履约保函。这种方式是通过银行作为居间担保方式托管交易资金，或为交易双方出具履约保函来负责二手房交易过程中的钱款安全。如果因为购房人没有履行合同义务，原房主可以按照履约保函约定索赔，经由银行确认后由银行直接支付赔偿金。专业人士建议，如果交易双方愿意承担一定的费用，可以考虑公证提存、银行担保、律师监管等第三方担保的形式。二、资金风险1、卖家拿买家的钱还房贷二手房要结清贷款了才能出售，很多卖家一时筹集不到那么多钱，就想要拿买家的首付去还清这个贷款。买家一定不要同意，因为你不确定卖家把这个钱拿去干嘛了。让卖家自己想办法偿还这部分贷款，另外，中介也可以提供这方面的金融服务。2、房屋水电费未结清很多卖房人其物业费、水电费、燃气费等费用未结清，导致在过户后，这个费用需要由买家来偿还。3、交了定金或首付，联系不上卖房人二手房交易中，一旦买房人不给卖房人钱，则无法过户；买房人给了卖房人钱，万一被坑，也不能过户。没有过户，这房子就不是你的。很多人交了定金或首付，卖房人就失踪了，联系不上了，因此买二手房时一定要通过资金监管，这样有保障一点。4、付款方式模糊买卖合同应对付款流程及交易中各项事项作出明确、具体的约定。履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明，或付款时间与过户时间等的先后顺序不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。对于善意买受人，又该如何避免出卖方恶意违约？郭振认为，可以在购房合同或补充条款中明确约定，如出卖方拒不办理过户，或者因出卖方导致合同无法履行，除向买受人返还全部购房款外，出卖方仍需按照合同解除时的房屋已增值价格赔偿给买受人。若是买受人不愿解除合同，应及时向法院申请诉前保全涉案房产，同时提起诉讼，要求继续履行合同，如无法诉前保全，则应申请诉讼保全，以防止出卖人恶意转移房产，或者将涉案房产“一物二卖”，提前将所有权转登记在善意第三方名下。否则一旦出现上述情况，而购房合同又未能完善约定出卖人的实际损失包含哪些部分，或者买受人主张损失的证据不足，则会出现司法不予采信的可能。