模式一:“融资型开发类”众筹“融资型开发类”众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配,项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹,为项目建设阶段提供低成本资金,达到降低项目负债率的目的,同时也利于提前锁定一批购房意向人群。“融资型开发类”众筹的参与门槛一般较高,并需要投资者在预售前支付所有房款;且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。
模式二:“营销开发类”众筹“营销型开发类”众筹一般在项目建设期进行,虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设,但相对于整个项目建设成本及后期价值,营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高。但由于众筹发起时间在建设期,有利于项目的前期宣传,并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此,“营销型开发类”众筹的营销推广意义大于融资意义。
模式三:“定向类”众筹“定向类”众筹通常是在立项或者拿地之前进行,为减少拿地及后期销售的不确定性,开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件,要求合作单位须对定向拿地具有一定影响力,且有一定数量的员工有购房需求。“定向类”众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障,但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款,开发商在这一过程中仅获得管理收益。定向众筹的优势在于在拿地前便完成认筹且众筹资金额度大,大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入量。但由于政策、合作单位选择等风险,相对来讲较少有开发商使用。
模式五:“彩票型”众筹“彩票型”众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动,并且通过投资者竞价的方式,探寻市场对项目定价的接受程度。“彩票型”众筹的参与门槛一般较低,通过拍卖、高收益率等形式,鼓励尽量多的投资参与,从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。“彩票型”众筹的周期通常较短,且所有参与者均可获得收益。
模式六:“REITs型”众筹对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品,在拿地后可选择“REITs型”众筹,通过多人持有一个物业产品,降低单个投资者的投资额度,达到促进销售去化、改善项目现金流的目的。在众筹成功后,所有投资者将组建,整体购买物业,并等进行管理运营;投资者通过金融产品持有物业相应权益,获得租金收益以及持有期内的物业增值价值;开发商以较高的销售价格获得现金,同时收取长期的资产管理费用。该模式一般会设置若干年的封闭期,封闭期后,项目发起方将按需要定期召开投资者会议,协商决策是否退出项目等问题。