二手房交易的详细流程及注意事项

我们在选中心仪的房子想要购买时，首先需要要仔细查看业主的房产证，查看房产证属于几个人的。如果有两个人，在之后所以签订的合同时都需要有两个人的名字，且我们需要观察房主购房时的相关凭据如购房发票、契税发票等以确认房屋产权归属。

我们还需要查看房产证是否处于抵押状态，这个可以到房产住所地、住房和城乡建设局查看，也可以查看房屋产权证上的“他项权”的位置，如果房屋抵押过，“他项权”一栏会有登记。

确认房产权后就是交定金与签合同。如果我们看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果什么都不懂，最好找办理，省事安全。签订合同时，一定要仔细，确立权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑，合同是一式三份（不能少），如果文件下方有空白，一定要在字体后紧接着写“空白下方无内容”，若合同有改动，一定要在改动的地方上按所有人的手印。

我们应该实现确定好房子的价钱，尤其是所交的二手房交易税费，是多少，谁来交，都需要明确。最主要的是个人所得税收，这个占大头。普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。出售公房：5年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

如果我们不是一次性付款，我们还需要去银行按揭贷款，则我们到银行去办理贷款的时候，需要房东双方同时到场签字，如果买家已婚也需要双方同时到场，去银行签字。我们需要准备身份证、户口簿、婚姻证明、学历证明、收入证明、银行流水（最近6个月的）、个人所得税账单、房款首付转账凭条和收据和还款账号。还款方式目前有两种，一是等额本息，另一种是等额本金还款方式。很多软件都有这种计算器，我们可以查看每月还多少钱，怎么还等。贷款手续办完后，向银行确认放款时间，同时与卖家沟通好（最好在之前的合约中写好），以免出现因贷款迟放而导致的纠纷问题。

银行贷款批下来之后会通知我们，这时候我们就可以和房东一起到房管局办理过户手续，双方带上身份证原件和房产证原件、二手房买卖合同。

然后交税，具体交多少钱事前和房主协商好，一定要在合同签订前明确好这些钱谁出，各个地方的潜规则不一样，当时一定要在签合同前明确好。过户后5个工作日后我们就能拿到我们的房产证了。

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，我们一定要看到房产证的原本，在进行交易前必须确保房子的状态。

如果房产证上有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，我们必学和全部共有人签订房屋买卖合同，少一个人都不行。

我们在购买房屋时，需要查看房子是否租赁。不能只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，否则买到的房子还不能住，很不利。

购买二手房时一定要确定土地使用权，因为有的是50年，有的是70年，我们需要仔细查看。

查看附近的市政规划，看附近是否建高楼遮挡等不利的影响。

查看房屋是否为职工住房等，一般职工住房转让时应缴纳土地使用费。

购买前一定要确认房屋的物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用已结清，不然欠费不知情购买后还要自己交。

如购买房屋，最好选大一点的中介，因为手续正规，且中介不会私自吃差价回扣等不良的行为。

二手房的买卖合同需要全面，如购房合同、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑，合同是一式三份（不能少），如果文件下方有空白，一定要在字体后紧接着写“空白下方无内容”，若合同有改动，一定要在改动的地方上按所有人的手印。