一、商业地产：2001年诞生
第二个阶段为2000年—2005年， 称之为“商业、地产叠加阶段” 其一，提出了“商业地产”概念； 其二，将“商业”和“地产”进行简单叠加，“商业”和“地产”的价值貌合神离，是两张皮； 其三，这个阶段地产商仍以尽快销售商实现短期套现为主要目的，销售模模式不断创新，“带租约销售”、“短期返租”、“长期返租”、“回购”等销售模式纷纷抛向市场； 其四，商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸引并投资； 其五，多数项目不重视经营管理。第三阶段为2006年开始的新阶段，称之为“商业、地产融合阶段”
三、传统商业地产与现代商业地产的界定及其分类区别 传统商业地产与现代商业地产的区别主要体现在开发理念与开发意识两个层面，即从“无意识”到“有意识”，从“粗专业”到“细专业”。传统商业地产通常强调的是商业使用用途，主要区别于住宅产品而言；而现代商业地产除了注重商业使用用途以外，更加强调商业的组合，其开发动机也过渡到了更加强调商业特色的阶段。 现代商业地产是为了满足商业用途而有计划，有组织地开发和经营产品，而传统商业地产则通常情况下是先开发建设、后引进招商；现代商业地产则着眼于商业组合，通过商业组合产生集合能力形成有吸引力的商业环境。
四、商业地产新纪元的“商业、地产融合阶段”的主要特征如下：其一、地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融；其二、“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则；其三、“做对程序”成为商业地产领域的流行语。 一是先做深入有效的市场研究做出定位和业态规划； 二是主力店招商要先行； 三是招商过程中要先招主力店和次主力店，再全面招商； 四是整个商业地产项目运作一开始就应有专业经营管理团队介入，共同探讨定位、业态规划、招商、租金水平以及经营管理等。其四、注重经营和业绩。